商业综合体招商说辞【4篇】

招商，简单可以诠释成，人与人之间的关系，它是一项选择，也是一项替选。根据中华人民共和国商法，招商，即招揽商户，它是指发包方将自己的服务、产品面向一定范围进行发布，以招募商户共同发展， 以下是为大家整理的关于商业综合体招商说辞4篇 , 供大家参考选择。

商业综合体招商说辞4篇

第1篇: 商业综合体招商说辞

城市综合体商业地产招商方案

一．正中商业广场项目简介

正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。

我们的开发目标是：、

利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的中心。

酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。

正中商业广场项目要实现五出：出人才 出机制 出品牌 出网络 出思想。

通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。

面对世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。

根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。

二．业态规划与商业布局

略

招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：

.业态组合具有竞争优势。.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。

三．招商内容

正中商业广场项目招商目标的分解与确定

招商目标 餐饮娱乐

顶层花园 景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。 配备参与式娱乐设施

婚礼殿堂及白领演艺中心

层 热带雨林餐厅平方米，东来顺酒家，平方米海港城大酒楼，快餐性质达到平方米：面点王平方旗舰店，韩国烤肉平方 ，三家店平方米，新浩健康中心平方米

层 美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选） 平方米特色餐饮，麦当劳

层 平方米特色餐饮

意大利餐厅

层 上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五 百货，北京王府井百货等知名百货企业 平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。

一层 平方米

男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品　尖端电子产品：、三星专卖店 成都谭鱼头 平方米特色餐饮，星巴克

负一层 家乐福或吉之岛等中高档超市平方米 　国际名店平方米 白领音乐吧及音像店平方米，引进及面点王

负二层 平方米左右美食广场，深圳书城宝安店平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 万平方米停车场

负三层 停车场 平方米停车场所

地下停车总面积 停车数量辆

四． 招商团队建设及其约束激励

根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。

招商组织架构图

国外招商

以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。

要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。

委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。

兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。

为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：

略

由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。
通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商预算中出。约束措施：对于三个 没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家，可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度倍。

我们委托中介公司做主力店招商要付出万元的招商代理费用，因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：.降低招商成本。,提高招商质量。.培养企业内部人才。

五．招商时间安排

销售周期 酒店式公寓销售 收回整个投资

六．招商地点与招商

深圳：本地品牌招商

举办国际招商新闻发布会议

确定设计中标单位签约仪式

商业广场设计招标新闻发布会，邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。

招商新闻发布会，招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。

参加或组织零售专业论坛，与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。

七． 招商及租金策略

将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。

总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。

购物主力店招商由我公司独立完成， 餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。

国际名店招商，我公司完成，可以委托中介公司招商。

. 娱乐招商

主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。

娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。

联盟策略

与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源

与电视台建立电视购物联盟

与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。

.日本八百伴、上海太平洋、香港崇光百货、上海第一百货等企业 首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。

我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。

国内主力店招商策略

以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。

正中商业广场租金策略

八．招商费用估算

招商费用使用原则:

把握招商节奏，初期费用严格控制,

集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度.

根据招商效果进行及时调整.

招商宣传费用 招商手册与导示系统 万元

招商广告 万元

招商 万元

小计 万元

招商摸底与招商谈判差旅费用 各大城市招商调研摸底及考察费用 万元

专业招商人员费用

（国际名店招商） 两名优秀招商人才

相关工资待遇 万元

主力店拓展部 招待费用 万元

招商委托费用 计算方法：一个 招商面积的租金 万×元万元 万元

开业宣传费用 包括开业，广告宣传等 —万元

总体预算 —万元左右

九、盈利模式的思考

前期策划和招商结果基本决定了购物中心的竞争能力，营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。通过香港、北京、上海、广州、长沙等地的考察，借鉴美国何日韩购物中心经营的一些经验，我们提出如下盈利模式：

. 前期资源

整合的水平和能力决定了项目定位，建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源，为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象。第三阶段将项目优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。

. 酒店式公寓全部出售，通过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保留商业物业，通过商业物业实现低成本融资目标。

. 正中广场购物中心要立足可持续经营，通过长期现金流收益，奠定正中集团年稳健发展的基础。

. 整体出售优于部分出售，因此要预先与北京、上海设立办事处的投资基金建立合作关系。

十、正中商业广场管理方案

.管理体系构思

正中商业广场管理体系

在各个商家支持下,由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司,积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道,采用大型招商,以商招商，根据深圳消费特点,荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。

.正中商业广场商业管理的主要内容

购物中心的经营管理水平关系ＭＡＬＬ项目开发的最终结果，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。

由于在我国是新生事物，由于管理的复杂性，因此，成立专业运营管理公司成为必然。

选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。

国外主要管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司、韩国公司、英国旺德行、美国等公司。

如果选择国外专业管理公司作为顾问，发展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。
经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广、服务管理、日常的物业管理。

由于大型购物中心培训人数多，培训工作量大，因此，必须落实培训费用。一般达到亿元销售额，培训部门可以投入万元培训费用，主要用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购买培训设备。

十一、正中广场购物中心的全年商业营销

正中商业广场开业时机与开业策划

建议选择年 日作为开业时机

开业策划

开业策划是购物中心最重要的里程碑，开业策划至关重要，需要做好如下工作：

()提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保包括主力店在内的％商户统一开业。在竞争特别激烈的商圈，主力店未开业零散商铺不宜首先开业。

()针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。

()做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。

()做好开业仪式以及的策划与排练。

开业后营销工作的三个思路

. 精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点

营销在占有经营过程中占有重要地位，从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看，营销与招商同样重要。

制定营销计划要考虑如下因素：

[]消费者的需求和消费偏好。

[]地域文化特点以及价值导向。

[]竞争对手的情况，本公司在竞争中所处的地位和资源情况。

[]根据年度销售目标确定营销费用，例如销售额为亿元，营销费用可以达到万元以上

[]团队建设的目标和培训计划。

. 具备大型客户营销互动组织能力，要求具备强大的营销项目管理能力

营销部门的团队建设至关重要，营销人员写出策划方案只是第一步，大型营销的组织与实施关系到营销的成败。大型的营销部门典型组织架构如下：

营销部门组织架构

营销总监作为营销部门的主要领导，应该帮助本部门员工作职业生涯规划，对他们的优点与缺点非常了解。

. 文化营销为主线，深入社区营销，推拉营销模式结合

从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。

深圳正中商业广场作为中型地铁上盖购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演和成人文化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。

正中商业广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来正中商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。

正中商业广场开业以后营销方面建议做好几项重点工作:

. 做好整个购物中心导示系统，让整个卖场拥有良好的购物与休闲娱乐气氛。注重人文关怀，卫生间等服务设施标志醒目。

. 市场调研工作

年的市场调研工作将给予加强，争取在美国尼尔森公司市场调查顾问的指导下，建立完善的商业调查模型，从深圳宝安中心区开始建立市场调查样板。

在市场情报收集方面，加强对主要竞争对手的研究工作，在大型促销中，进行促销效果调查，对于媒介广告效果与专业调查公司合作，减少无效广告的投放；在供应商满意度调查方面，同样要给予重视，作为领导制定采购政策依据。

、营销策划

针对同类购物中心—年各阶段促销策划方案的经济效益分析与效果评估，对于可能亏损的促销策划及时给出提示意见。在年策划中突出创新与文化内涵，注重树立正中公司品牌形象。在针对性较强的促销策划中，要采取反策划工作，主动适应动态竞争。在宣传方面不仅要扩大公司知名度，而且要写出四篇重点文章，在行业内产生深远影响，突出正中商业广场购物中心的美誉度。

、企业形象宣传与公益

大型是城市商业文化荟萃之地，代表一个城市区域的形象，企业形象宣传要多做一些公益，树立健康文明，社会责任感强的形象。

收取客户宣传费用之前，要做好商户代表的思想工作，通过管理公司的努力和奉献精神，得到广大商户认同。

十二、正中广场商业服务体系

１、大客户服务

大客户占有以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。

大客户类型：大型企业单位，政府机构公务员群体，银行证券金融机构白领消费群体。

将传统商场总服务台在中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销。

大客户档案管理系统隶属公司系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。

公关经理负责与大客户部门及办公室，大客户负责企业文化的宣传部门保持密切联系，配合大客户公司开展企业文化，通过批量购买，为大客户员工降低购物成本，享受更多休闲娱乐。

与传统百货不同，类似正中商业广场这样的区域,具有室内文化表演舞台，也具有室外文化休闲广场，方便大客户开展企业文化、集体购物，休闲娱乐。客户投诉是一个关键环节，下面是投诉处理流程：

客户投诉处理流程

物价部门 由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。

涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。

２、商业物业管理服务

经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广、服务管理。

鉴于新开业的特点，收租金过高，不利于招商，收租金过低，不利于发展商的资金收回，因此，建议采取如下租金政策：

基本租金＋少量销售额扣点，扣点部分直接与经营业绩挂钩，有利于统一营销，有利于调动各个方面积极性，有利于增加商户以及商业经营公司收益。

日常物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。

现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：

().高标准卫生管理 对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。

().绿色装修的统一管理

与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。
装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。

().为客人提供一站式服务，一个服务台、一个电话统一对外，服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间

().高标准管理各个停车场，鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。

()商场物业管理采取新型举措，根据韩国专家建议，突出为顾客服务，改变传统的保安模式，不能给顾客被监视的感觉。

第2篇: 商业综合体招商说辞

商业综合体策划方案

【篇一：商业综合体策划全案】

目 录

第一章 项目定位分析 ................................................... 4

第一节、项目地块属性分析 ............................................... 4

1、项目地理位置 ................................................................ 5

2、项目地质、水文、气候情况 .................................................... 5

3、项目地形、地貌 .............................................................. 5

4、项目的市政配套情况 .......................................................... 5

5、项目周边城市配套情况 ........................................................ 5

第二节、项目地块swot分析 .............................................. 6

1、优势 ........................................................................ 6

2、劣势 ........................................................................ 6

3、机会 ........................................................................ 6

4、威胁 ........................................................................ 6

第三节、项目定位 ....................................................... 7

1、总体定位 .................................................................... 7

2、项目的形象定位 .............................................................. 8

3、产品定位 .................................................................... 8

4、建筑风格定位 ................................................................ 9

5、目标客户定位 ............................................................... 10

6、物业管理定位 ............................................................... 11

第二章 项目规划设计 .................................................. 11

第一节、项目规划设计条件 .............................................. 11

第二节、项目技术指标 .................................................. 12

第三节、项目规划设计 .................................................. 13

1、规划设计理念 ............................................................... 13

2、规划设计指导思想 ........................................................... 13

3、总平规划设计布局要点 ....................................................... 14

4、建筑风格设计 ............................................................... 14

5、竖向空间设计 ............................................................... 14

6、户型设计 ................................................................... 14

7、景观设计 ................................................................... 15

8、总平交通设计 ............................................................... 15

9、供电设计 ................................................................... 15

10、消防设计 .................................................................. 16

11、防排烟 .................................................................... 16

12、结构设计 .................................................................. 16

13、给排水设计 ................................................................ 17

14、通风设计 .................................................................. 17

15、报警与联动 ................................................................ 18

16、煤气设计 .................................................................. 18

17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统 .......... 18

18、项目配套设施 .............................................................. 18

第三章 项目价格分析 .................................................. 19

第一节、住宅市场定价分析 .............................................. 19

1、可类比住宅项目及参数确定 ................................................... 19

2、本地块比较价格计算值 ....................................................... 20

第二节、商业市场定价分析 .............................................. 20

第四章 项目投资估算与资金筹措 ........................................ 21

1、建设成本估算 ............................................................... 21

2、静态总投资 ................................................................. 23

3、动态总投资 ................................................................. 23

4、资本金 ..................................................................... 24

5、资金筹借 ................................................................... 24

第五章 项目销售利润分析 .............................................. 25

1、初步产值利润分析 ........................................................... 25

2、盈亏平衡分析 ............................................................... 25

3、敏感分析 ................................................................... 26

4、项目开发现金流量表 ......................................................... 27

5、财务评价结论 ............................................................... 28

第六章 项目开发思路 .................................................. 29

商业建筑的开发思路 ............................................................ 29

第一节、项目策划 ...................................................... 29

1、市场调查 ................................................................... 29

2、项目定位策划 ............................................................... 29

第三节、项目设计 ...................................................... 30

第四节、项目建设 ...................................................... 30

第五节、项目推广 ...................................................... 30

第六节、项目销售 ...................................................... 31

第七节、项目招商管理 .................................................. 31

第八节、项目物业管理 .................................................. 31

结 论 ................................................................. 32

第一章 项目定位分析

第一节、项目地块属性分析

1、项目地理位置

项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。

分析：

a、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日

楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场

b、 历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表；

c、 项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经行成了良好的自然环境。

2、项目地质、水文、气候情况

项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建筑的基础大部分还没有拆除。

项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。

分析：

项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，

在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。

项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。

项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。

3、项目地形、地貌

项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。

分 析：

项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。

项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。

4、项目的市政配套情况

项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。

项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。

分 析：

a、据项目现有的周边市政配套情况，项目的水、电、气、通讯、排污可能从书林街，巡津街两个方向来，建议本项目在规划设计时，比较项目两面临路的情况，选择最经济、合适的市政配套方案。

b、书林街是是项目通往三市街商区和螺蛳湾商区的主要交通要道， 建议项目规划设计时，项目的主入口应选择在书林街上，同时，在巡津街一侧设次入口。

5、项目周边城市配套情况

由于本项目位于昆明市传统的老城区，周边、中学、小学、幼儿园、医院、等设施齐全。同时，步行程20分钟，分别可到三市街商区和螺蛳湾商区。可以满足现有社区的各类消费需求。

第二节、项目地块swot分析

1、优势

1.1、地段优势：地块位于一环路内，是城区的优势地位口岸。

1.2、城市配套优势：位于城中区，能享受到城市中心区域高度成熟、完善的城市配套；

1.3、交通优势：临城市主干道——巡津街；邻近一环路、东寺街、金碧路等城市主干

道，交通十分便利；附近有十几路公交车网络，出行方便、快捷；

1.5、景观优势：项目临近的盘龙江景观良好；

1.6、人文环境：紧靠昆明市最好的中学之一——昆明三中，浓郁的人文底蕴为项目形

象借势奠定了一定的先天基础；

1.7、地块优势：临街面长达115米左右，有利于商业地产的开发规划设计及后期经营。

2、劣势

2.1、项目位于昆明老城区，周边建筑物普遍比较陈旧、有许多建筑待拆迁，项目周围现状整体品质感不是很高。

2.2、项目地块较小，且开发条件苛刻。不利于规划设计。

【篇二：商业综合体策划案】

商

业

综

合

体

策

划

书

指导老师：崔凯、张海英

班级：建筑1102班

姓名：务超前

学号：2011001649

目 录

第一节：项目地块与太原城市关系分析研究

1、区位格局

2、交通格局

3、区域环境

4、商业层次

第二节：项目地块现状调研分析

1、建筑调研

2、商业调研

第二章：项目商业定位概念

第一节：项目开发的基本经济数据指标

第二节：项目商业整体定位

第三节：项目商业的功能定位

第四节：项目的形象定位

第五节：项目商业开发建议

第六节：项目地块swot分析

1、优势

2、劣势

3、机会

4、威胁

第三章：项目建筑设计概念

第一节：项目地块规划设计理念

第二节：项目地块建筑设计概念

结论：

第一章：项目地块现状研究

第一节、项目地块与太原城市关系分析研究

1、区位格局 项目位于太原市的老城区，基地地块北边是皇花馆住宅小区，南边是五一广场，西边有纯阳宫、山西饭店、和文瀛公园，东边是太原市的主干道五一路。

2、交通格局

项目地块紧邻太原市主干道五一路，距另外一条主干道迎泽大街也很近，交通十分便利。五一路和迎泽大街的车流量和人流量都很大，存在着庞大的消费群体。项目地块所在区域距太原市火车站较近，迎泽大街为接纳疏散来到太原的人口的主要道路，外来人口在通过迎泽大街流入太原市的过程中会经过基地地块所在的区域。

3、区域环境

项目位于太原市的老城区，周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑。有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店，有1943日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的五一大楼。同时基地周边有各式各样的商铺。周围的建筑样式多样，存在各个时期的建筑，在风格样式上都不统一。这就对项目的设计提出了一些难题，如何使得商业综合体能够和周围的环境相协调，如何进行商业综合体的风格样式的设计都成了难点，在设计中要详细的考虑到各个方面的因素。

4、商业层次

项目地块周边大型的商业中心有柳巷街区和古楼街区。以这两个商业区为中心向外辐射的区域内还分散有很多小型的商场饭店。

第二节、项目地块现状调研分析

1、建筑调研

因为项目位于老城区周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑，西边有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店。基地的北边为皇华馆居住区，分布着很多住宅楼。基地内部也有各个时期的建筑，有清朝的建筑皇华馆，有1943年日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的在当时很时尚的五一大楼，还有很多各式各样的小商铺，基地内部存在各个时期的建筑。皇华馆、五一路邮局和五一大楼都是需要保护的历史文化建筑。在建筑的建造过程中需要考虑到对这些历史文化建筑的保护。

2、商业调研

现在基地上最大的商业建筑是汇都购物中心，基地四周临近交通道路的几条边界上分布着很多小餐馆和小商铺。

第二章：项目商业定位概念

80米

60量 第一节、项目开发的基本经济技术指标 建筑高度：不超过 停车场：停车数量不超过

场地内绿地：面积不少于

4000㎡

基地占地面积：28350㎡

地下部分：8000㎡

地上部分：50000㎡

商业面积：24000㎡

写字楼：26000㎡

第二节、项目商业整体定位

迎合城市发展的节奏，塑造位于老城区中的标志性建筑，提供与城市发展进程相匹配的高档次住宅产品和生活商业中心。

基地位于老城区，周圈有很多住宅区存在着大量的消费人群，但附近多为小型的商铺或中低端的商场，柳巷钟楼等步行街也是面向大众化的商业街。随着城市的现代化进展和人们生活水平的提高需要这么一个高端的消费场所来满足人们的需求。项目应该主要定位为老城区中满足人们中高端消费需求的场所。同时由于场地靠近火车站太原的外来人群中存在着庞大的消费客户，同时可以考虑在项目中加入太原本地的特色产品的供应。

第三节、商业功能定位

餐饮

服装

娱乐

太原特产的出售

写字楼

第四节、项目形象定位

随着太原城市的发展老城区的建筑重新规划改造时会向现代风格的建筑这个方向靠拢，现在老城区的建筑样式各种各样，立面形体造型复杂，将来老城区的发展应向规整协调的方向调整。本项目的建造应符合城市的规划发展方向，项目的形象定位应为既能在空间上呼应已有的建筑，又能在风格和建筑的样式上同城市的发展相协调。

第五节、项目商业开发建议

要处理好和周围交通环境之间的联系，基地周边的道路交通压力本身就大不能因为项目的开发加大周边交通的压力。在建筑风格空间的处理上即要照应到已有的建筑又要考虑到将来城区的规划发展。要将一定的空间还给城市，让消费以外的人群也可以进入使用项目的空间。要利用已有的要保留的建筑来塑造项目的空间。

第六节、项目地块swot分析

1、优势

项目基地所在地交通便利，可到达性强。北边和东北边都是住宅区，同时靠近火车站和迎泽大街存在大量的当地的和外来的消费人群。

2、劣势

地块与主交通干道相接的三条边上都分布着文化保护建筑，对于项目的交通流线的设计有很大的影响。

3、机会

老城区中缺少大型的高端消费购物场所，项目在一定程度上具有优势。 4、威胁

项目地块西边本就有柳巷-古楼商业中心，同项目属于竞争关系，对项目具有较大威胁。

第三章、项目建筑设计概念

第一节、项目地块规划设计理念

将项目中的部分空间归还城市，通过场地的规划减缓周围的交通压力，为市民们创造丰富有趣的生活空间。

第二节、项目地块建筑设计概念

立足现代呼应未来发展，在建筑的设计上即要考虑到已有的周边环境，又要考虑的城区的未来发展。

【篇三：城市综合体商业地产招商方案2】

招商方案

一．正中商业广场项目简介

正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。

我们的开发目标是：、

利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。

酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。

正中商业广场项目要实现五出：出人才 出机制 出品牌 出网络 出思想。

通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。

面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。

根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。

二．业态规划与商业布局

略

招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：

1.业态组合具有竞争优势。2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。

三．招商内容

正中商业广场项目招商目标的分解与确定

招商目标 餐饮娱乐

顶层花园 景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。 配备参与式娱乐设施

婚礼殿堂及白领演艺中心

5层 热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方 ，三家spa店1500平方米，新浩健康中心1000平方米

4层 美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳

3层 jc penny 1000平方米特色餐饮

va bene意大利餐厅

2层 上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。

一层 7000平方米

男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品 尖端电子产品：sony、三星专卖店 成都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克

负一层 家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米 国际名店5500平方米 白领音乐吧及音像店1500平方米，引进kfc及面点王

负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1万平方米停车场

负三层 停车场 15000平方米停车场所

地下停车总面积26000 停车数量1000辆

四． 招商团队建设及其约束激励

根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。

招商组织架构图

国外招商

以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。

要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。

委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。

兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。

为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：

略

第3篇: 商业综合体招商说辞

城市综合体商业地产

招商方案

一．正中商业广场项目简介

正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。

我们的开发目标是：、

利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。

酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。

正中商业广场项目要实现五出：出人才 出机制 出品牌 出网络 出思想。

通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。

面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。

根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。

二．业态规划与商业布局

略

招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：

1.业态组合具有竞争优势。2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。

三．招商内容

正中商业广场项目招商目标的分解与确定

招商目标 餐饮娱乐

顶层花园 景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。 配备参与式娱乐设施

婚礼殿堂及白领演艺中心

5层 热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方 ，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米

4层 美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳

3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮

VA BENE意大利餐厅

2层 上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。

一层 7000平方米

男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品　尖端电子产品：SONY、三星专卖店 成都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克

负一层 家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米 　国际名店5500平方米 白领音乐吧及音像店1500平方米，引进KFC及面点王

负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1万平方米停车场

负三层 停车场 15000平方米停车场所

地下停车总面积26000 停车数量1000辆

四． 招商团队建设及其约束激励

根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。

招商组织架构图

国外招商

以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。

要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。

委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。

兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。

为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：

略

由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。
通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。约束措施：对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家，可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5-2倍。

我们委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用，因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：1.降低招商成本。2,提高招商质量。3.培养企业内部人才。

五．招商时间安排

销售周期 酒店式公寓销售 收回整个投资

六．招商地点与招商活动

深圳：本地品牌招商

-----举办国际招商新闻发布会议

-----确定设计中标单位签约仪式

-----商业广场设计招标新闻发布会，邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。

-----招商新闻发布会，招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。

------参加或组织零售专业论坛，与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。

七． 招商及租金策略

将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。

总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。

购物主力店招商由我公司独立完成， 餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。

国际名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。

1. 娱乐招商

主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。

娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。

联盟策略

与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源

与电视台建立电视购物联盟

与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。

2.日本八百伴、上海太平洋、香港SOGO崇光百货、上海第一百货等企业 首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。JUSCO的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。

我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。

国内主力店招商策略

以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。

正中商业广场租金策略

八．招商费用估算

招商费用使用原则:

把握招商节奏，初期费用严格控制,

集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度.

根据招商效果进行及时调整.

招商宣传费用 招商手册与导示系统 20万元

招商广告 90万元

招商活动 80万元

小计 170万元

招商摸底与招商谈判差旅费用 各大城市招商调研摸底及考察费用 10万元

专业招商人员费用

（国际名店招商） 两名优秀招商人才

相关工资待遇 45万元

主力店拓展部 招待费用 5万元

招商委托费用 计算方法：一个月招商面积的租金 5万×40元=200万元 50万元

开业宣传费用 包括开业活动，广告宣传等 100—200万元

总体预算 400—500万元左右

九、盈利模式的思考

前期策划和招商结果基本决定了购物中心的竞争能力，营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。通过香港、北京、上海、广州、长沙等地的考察，借鉴美国何日韩购物中心经营的一些经验，我们提出如下盈利模式：

1. 前期资源

整合的水平和能力决定了项目定位，建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源，为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象。第三阶段将项目优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。

2. 酒店式公寓全部出售，通过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保留商业物业，通过商业物业实现低成本融资目标。

3. 正中广场购物中心要立足可持续经营，通过长期现金流收益，奠定正中集团20年稳健发展的基础。

4. 整体出售优于部分出售，因此要预先与北京、上海设立办事处的投资基金建立合作关系。

十、正中商业广场管理方案

1.管理体系构思

正中商业广场管理体系

在各个商家支持下,由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司,积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道,采用大型招商活动,以商招商，根据深圳消费特点,荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。

2.正中商业广场商业管理的主要内容

购物中心的经营管理水平关系ＭＡＬＬ项目开发的最终结果，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。

由于MALL在我国是新生事物，由于MALL管理的复杂性，因此，成立MALL专业运营管理公司成为必然。

选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。

国外主要MALL管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司、韩国VMD公司、英国旺德行、美国GGP等公司。

如果选择国外专业管理公司作为顾问，发展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。
经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。

由于大型购物中心培训人数多，培训工作量大，因此，必须落实培训费用。一般达到10亿元销售额，培训部门可以投入50万元培训费用，主要用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购买培训设备。

十一、正中广场购物中心的全年商业营销

正中商业广场开业时机与开业策划

建议选择2008年5月1日作为开业时机

开业策划

开业策划是购物中心最重要的里程碑，开业策划至关重要，需要做好如下工作：

(1)提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保包括主力店在内的80％商户统一开业。在竞争特别激烈的商圈，主力店未开业零散商铺不宜首先开业。

(2)针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。

(3)做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。

(4)做好开业仪式以及活动的策划与排练。

MALL开业后营销工作的三个思路

1. 精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点

MALL营销在占有经营过程中占有重要地位，从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看，营销与招商同样重要。

制定营销计划要考虑如下因素：

[1]消费者的需求和消费偏好。

[2]地域文化特点以及价值导向。

[3]竞争对手的情况，本公司在竞争中所处的地位和资源情况。

[4]根据年度销售目标确定营销费用，例如销售额为10亿元，营销费用可以达到1000万元以上

[5]团队建设的目标和培训计划。

2. 具备大型客户营销互动组织能力，要求具备强大的营销项目管理能力

营销部门的团队建设至关重要，营销人员写出策划方案只是第一步，大型营销活动的组织与实施关系到营销活动的成败。大型MALL的营销部门典型组织架构如下：

MALL营销部门组织架构

营销总监作为营销部门的主要领导，应该帮助本部门员工作职业生涯规划，对他们的优点与缺点非常了解。

3. 文化营销为主线，深入社区营销，推拉营销模式结合

从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。

深圳正中商业广场作为中型地铁上盖MALL购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和成人文化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。

正中商业广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来正中商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。

正中商业广场开业以后营销方面建议做好几项重点工作:

1. 做好整个购物中心导示系统，让整个卖场拥有良好的购物与休闲娱乐气氛。注重人文关怀，卫生间等服务设施标志醒目。

2. 市场调研工作

2007-2008年的市场调研工作将给予加强，争取在美国AC尼尔森公司市场调查顾问的指导下，建立完善的商业调查模型，从深圳宝安中心区开始建立市场调查样板。

在市场情报收集方面，加强对主要竞争对手的研究工作，在大型促销活动中，进行促销效果调查，对于媒介广告效果与专业调查公司合作，减少无效广告的投放；在供应商满意度调查方面，同样要给予重视，作为领导制定采购政策依据。

3、营销策划

针对同类购物中心2006—2007年各阶段促销策划方案的经济效益分析与效果评估，对于可能亏损的促销策划及时给出提示意见。在2007-2008年策划中突出创新与文化内涵，注重树立正中公司品牌形象。在针对性较强的促销策划中，要采取反策划工作，主动适应动态竞争。在宣传方面不仅要扩大公司知名度，而且要写出四篇重点文章，在行业内产生深远影响，突出正中商业广场购物中心的美誉度。

4、企业形象宣传与公益活动

大型MALL是城市商业文化荟萃之地，代表一个城市区域的形象，MALL企业形象宣传要多做一些公益活动，树立健康文明，社会责任感强的形象。

收取客户宣传费用之前，要做好商户代表的思想工作，通过管理公司的努力和奉献精神，得到广大商户认同。

十二、正中广场商业服务体系

１、大客户服务

大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。

大客户类型：大型企业单位，政府机构公务员群体，银行证券金融机构白领消费群体。

将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。

大客户档案管理系统隶属公司CRM系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。

公关经理负责与大客户部门及办公室，大客户负责企业文化的宣传部门保持密切联系，配合大客户公司开展企业文化活动，通过批量购买，为大客户员工降低购物成本，享受更多休闲娱乐。

与传统百货不同，类似正中商业广场这样的区域MALL,具有室内文化表演舞台，也具有室外文化休闲广场，方便大客户开展企业文化活动、集体购物，休闲娱乐。客户投诉是一个关键环节，下面是投诉处理流程：

客户投诉处理流程

物价部门 由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。

涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。

２、商业物业管理服务

经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。

鉴于新开业MALL的特点，收租金过高，不利于招商，收租金过低，不利于发展商的资金收回，因此，建议采取如下租金政策：

基本租金＋少量销售额扣点，扣点部分直接与经营业绩挂钩，有利于统一营销，有利于调动各个方面积极性，有利于增加商户以及商业经营公司收益。

日常物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。

现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：

(1).高标准卫生管理 对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。

(2).绿色装修的统一管理

与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。
装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。

(3).为客人提供一站式服务，一个服务台、一个电话统一对外，服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间

(4).高标准管理各个停车场，鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。

(5)商场物业管理采取新型举措，根据韩国专家建议，突出为顾客服务，改变传统的保安模式，不能给顾客被监视的感觉。

第4篇: 商业综合体招商说辞

万德广场招商说辞

目录：

1、宏观经济

2、城区规划

3、开发公司

4、项目概述

5、答客问题

1、宏观经济

国内生产总值（GDP）

GDP是最受关注的宏观经济统计数据，是衡量国民经济发展情况的重要指标。GDP增速越快表明经济发展越快，增速越慢表明经济发展越慢，GDP负增长表明经济陷入衰退。根据国家统计局初步测算，2017年全年国内生产总值827122亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。

邹城是我国古代著名思想家、教育家孟子的故里，国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国综合实力百强县市。全市总面积1616平方公里，总人口120万，辖16个镇街、2个省级经济开发区、895个行政村（居）。历史文化悠久。邹城有6000多年的文明史，各类文物古迹500余处，省级以上重点文物单位43处。资源能源丰富。煤炭地质储量41亿吨以上，年产原煤2000多万吨，年发电量达310亿千瓦时。交通区位优越。京沪铁路纵贯南北，新石铁路横穿东西，104国道、京台高速等10余条公路干线遍布全境；境内白马河与京杭大运河相连，水上运输可直达苏、沪、浙一带。2016年完成地区生产总值868亿元，增长8.1%；地方财政收入73.5亿元，增长9.19%；固定资产投资471.3亿元，增长13%。先后荣获全国十佳投资创业城市、全国食品安全示范市、全国社会文化建设先进市、全国粮食生产先进市、全国生态建设突出贡献奖等荣誉称号。

 2017年，全市上下按照“加速经济转型、深化城乡统筹、增进人民幸福”工作布局，以加快新旧动能转换为主线，以现代工业新城、孟子湖新区、优秀传统文化传承发展示范区、邹东生态示范区“四区同建”为抓手，聚力创新开放、改革攻坚，聚焦招商引资、项目建设，呈现出经济持续增长、民生明显改善、社会和谐稳定、政治风清气正的良好局面。全年完成地区生产总值968.6亿元，增长7.1%；固定资产投资507.6亿元，增长8.9%。完成一般公共预算收入75.13亿元，增长4%。

二、城区规划

老城区是邹城吸引力、凝聚力的来源,有商贸、历史文化两条重轴组成。面对城市经济结构的变迁和城市飞速发展,老城区如何传承和发展城市固有的历史文脉,又能较好地应对和承载新的发展需求,疏解老城人口、增加老城活力、突出城市特色成为城市发展规划的重点。

这其中,改造老城区成为丰富城市职能,增强城市核心区承载力,提升邹城城市形象,满足群众期待的重要任务。老城区应以保护发掘、更新功能、有机疏解、优化交通和可持续发展为重点。其中有机疏散老城的行政办公、商贸金融、物流集散的职能,优化交通系统和空间环境,提升城市的综合服务能力。
将老城的原有结构和邹城的众多历史文化遗迹结合起来,形成能够体现邹城历史文化风貌的特色商业街区和传统生活街。逐步转移大型金融商贸至东城,引导优先发展商业服务、创意文化产业等关键性的设施,形成老城区特色商业中心。
　 从《邹城市总体规划》中看到,在老城区升级改造的具体设计理念中,塑造具有邹城地方特色和历史文化魅力的老城总体形象,使之成为一座宜居、宜游、宜业的充满活力的老城。平阳西路、庙前街、岗山中路、太平路等商业街道的具体措施为,突破层皮结构形成主轴空间,通过道路、步行道将人流引入街区内部,减少主干路交通冲突,街道加强绿化种植。在这一区域,将形成市级商贸中心。

三、开发公司

公司简介

万德集团下设10个支公司和分公司，总注册资金3.8亿元人民币。自2003年开始进入商业地产领域以来，始终坚持商业地产开发的专业之路，先后在浙江、安徽、江西、山东、河北等地开发了多个商业地产项目，成为当地首屈一指的城市商业综合体。万德集团坚持创新理念，致力于成为中国县市级第一文化旅游购物商业综合体开发商。
　　集团自成立以来，得到了消费者、政府、行业协会等社会各界的支持与厚爱，先后荣获“2013年度中国城镇开发创新大奖”、“中国商业地产区域品牌价值大奖”、“中国最具投资价值商业地产项目”、“中国最佳典范城市综合体大奖”以及“诚信示范企业”等荣誉。
　　集团总部设在山东省济南市，集团战略立足山东，辐射全国，以县市级城市商业综合体的专业化开发打造中国“万德广场”品牌。
　　万商汇聚，德行天下。新的历程，新的开始，万德人将百尺竿头，更进一步，为消费者缔造更高品位的生活，为城市建设更美环境。

山东万德置业有限公司成立于2008年，隶属于万德集团有限公司，是一家“追求品质地产，竞逐一流企业”的专业地产公司，尤其以各类商业地产的开发、运营为企业的核心优势所在。现有员工300余名，其中高级职称技术人员20余名，中级职称技术人员70余名，公司业务涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。
　　公司成立多年来，以立足山东，迈向全国作为战略目标，先后获得过“商业地产设计大奖”、“山东城市综合体十佳”、“最具投资价值写字楼”、“主体工程质量金奖”等荣誉，万德置业经过数年稳定快速的发展，开发面积已累积超过50万平方米，现保持年平均10万平方米左右的增长速度，目前是山东浙江商会的常务副会长单位。
　　万德置业现已形成集投资规划、开发建设、商业运营与物业服务于一体的全程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了大型城市综合体、写字楼、公寓、中高层住宅、花园洋房、别墅等多种业态。
　　万德置业以“万商汇聚，德行天下”为企业宗旨，以覆盖中国三四线城市商业地产为前进目标，致力于成为中国最具价值的房地产企业。在建筑城市之美，实现企业自身价值的同时，也为社会创造财富，实现社会、业主、企业之间的三方共赢。

企业荣誉

四、项目概述

邹城万德广场集大型综合超市、精品零售、特色餐饮、休闲娱乐、儿童体验、文化金融、高档办公、旅游教育、高档公寓等综合业态于一体的城市级商业综合体，2号楼为现代、时尚、潮流、家庭为主题的城市级全生活购物中心，3-11号为特色主题街区，邹城首家不夜城。让邹城人民足不出户就能感受到现代生活方式带来的快捷、方便、自由、享受体验式消费新方式。

  邹城万德广场项目位于邹城市太平西路人民广场对面（原邹城市市政府），项目一期重点打造沿街品牌形象店、特色主题商业街、全生活购物中心、风情食尚集市、潮流时尚前线、优雅女人世界、童话世界体验馆、休闲娱乐体验中心、大型综合商业超市。并联手世界五百强-台湾大润发超市以25393平方米营业面积入驻万德广场。

五、答客问题

1. 你们商场的定位是什么，给我介绍一下你们商场吧；

万德广场地处邹城市商业核心，是邹城市政府重点招商引资商业项目，汇集大型综合超市、高端零售、主题餐厅、特色餐饮、休闲娱乐、儿童教育、文化、金融、旅游、商务办公、LOFT时尚公寓、国际影城等综合业态于一体的城市级商业综合体。让邹城市民足不出户就能感受到现代生活方式带来的快捷、方便、自由、享受体验式消费新方式、也是作为业态规划的总的指导思想和原则，至少领先邹城商业5-10年。

2. 投资商是哪里的，别的地方有没有万德，实力如何；

万德广场是由浙江杭州实力投资商打造的高端商业综合体，万德集团凭借雄厚企业实力和三十年实业背景，强势入驻邹城，秉承杭派企业精益求精的运营理念，斥资30亿人民币，匠心打造商业精品，改变现有邹城商业格局。

3. 招商团队是哪里的，后期营运谁来做；

万德广场由万盈隆商业管理有限公司负责招商运营，丰富的招商运营经验及招商资源，统一招商，统一管理，统一运营，统一推广、统一服务。

4. 大润发、麦当劳、保利真的签约了吗；

世界500强企业大润发签约万德广场23000平，麦当劳签约太平西路沿街店铺，定制影院保利国际巨幕影城签约购物中心4楼，租赁合同我们已经公布。

5. 你们有停车场吗，收费吗，多少停车位，地上可以停车吗；

万德广场拥有1500个标准智能停车位，统一管理，收费标准暂时未定；基本参照济宁邹城停车库管理政策。

6. 大润发里面的位置可以租吗；

大润发里面位置属于大润发超市自主招商，我们可以先预留您的手机号码和经营品牌、品类后期我们会和大润发招商部移交您的资料。

7. 目前你们签了哪些品牌店；

大润发、麦当劳、保利、屈臣氏、明确进驻意向：孩子王、热风、85度C、大玩家、零氏儿童击剑馆、MRPIZZA、MJ、丝芙兰、施华洛世奇、大渝火锅等一线城市大品牌。

8. 商场的位置如何，周边市场环境有何特色；

项目周边有百大、城中城、贵和购物、香港街、岗山路、银座等商业项目，而万德广场地处商业区的中心位置，区位优势明显，城市稀位，万德精品。

9. 你们是联营还是租赁；

我们采用纯租金/保底租金+扣点两者取其高的形式合作。

10.租金和物业费是多少，都包含什么，还有没有其他费用；

具体的位置租金价格不一，根据商场所提供的位置来定租金，物业费为： ，另外商场会收取一定经营保证金，来规避经营风险。

11.你们的业态是怎么分布的，2#楼一到五层怎么规划的；

万德广场

B2F-B1F楼层主题：生活集市;主要品类：大型超市、汽车美容 汽车销售、汽车零售；

1F楼层主题：轻奢名品；主要品类：大润发、数码店、快时尚、药妆店、轻奢店、精品店、集合店、餐饮店；

2F楼层主题：女神秀场；主要品类：青休少淑、中淑大淑、书店花艺、杂货香薰 美妆美瞳、私服配饰、家居家纺、咖啡甜品、妆品集合、女鞋女包、美发美甲、美容SPA、内衣内秀、微整中心；

3F楼层主题：活力童真；主要品类：时尚潮牌、童装童玩电竞玩咖、母婴集合、教育培训、儿童乐园、运动户外、商务男士、男士配饰、餐饮美食；

4F楼层主题：食尚娱季；主要品类：巨幕影院、餐饮美食、轮滑欢唱、VR体验精品酒庄、美食公园；

5F楼层主题：城市油站；主要品类：健身休闲、齿科门诊；

12.你们的步行街怎么规划的，什么都可以做吗；

步行街

1号楼楼层主题：融创之家；主要品类：家电、数码、书局；

3号楼楼层主题：童育乐园；主要品类:儿童体验、儿童教育、儿童娱乐、儿童文创；

4号楼楼层主题：童育乐园；主要品类:儿童体验、儿童教育、儿童娱乐、儿童文创；

5号楼楼层主题：食尚集市: 主要品类:时尚零售、潮流服饰、小餐饮、美甲、杂货铺、网吧、娃娃机、唱吧、咖啡屋、书吧、时尚休闲、零食铺、KTV、酒吧；

6号楼楼层主题：食尚集市: 主要品类:时尚零售、潮流服饰、小餐饮、美甲、杂货铺、网吧、娃娃机、唱吧、咖啡屋、书吧、时尚休闲、零食铺、KTV、酒吧；

7号楼楼层主题：食尚集市: 主要品类:时尚零售、潮流服饰、小餐饮、美甲、杂货铺、网吧、娃娃机、唱吧、咖啡屋、书吧、时尚休闲、零食铺、KTV、酒吧；

11号楼楼层主题：食尚集市:主要品类:时尚零售、潮流服饰、小餐饮、美甲、杂货铺、网吧、娃娃机、唱吧、咖啡屋、书吧、时尚休闲、零食铺、KTV、酒吧；

8号楼楼层主题：悠游街区;主要品类:咖啡屋、清吧、啤酒屋休闲养生、美容SPA、特色零售、私家烘培、特色主题酒店；

9号楼楼层主题：悠游街区;主要品类:咖啡屋、清吧、啤酒屋休闲养生、美容SPA、特色零售、私家烘培、特色主题酒店；

10号楼楼层主题：悠游街区;主要品类:咖啡屋、清吧、啤酒屋休闲养生、美容SPA、特色零售、私家烘培、特色主题酒店；

商家需要根据我们的 统一的商业规划来进行落位。

13.步行街的楼上做什么；

步行街的二层及以上做一些面积需求较大，例如娱乐KTV、教育培训、婚纱摄影、美容美发、大型健身、餐饮美食等多种业态，与购物中心在业态上进行互补，品类上进行差异化，经营时间上进行补充，打造邹城首家24小时时尚、休闲、娱乐慢生活格调街区，核心区的商业不夜城。

14.你们有没有美食街、美食广场，怎么规划，是按照档口收费吗；

万德广场2#楼4层规划美食广场，租赁形式，整体规划方案还在设计当中，由开发商进行统一基础装修，商户基本上开店零风险，具体方案还需要等待一下，5#6#7#11#楼定位食尚集市，一、二层业态为时尚零售、潮流服饰，三、四层为特色餐饮、主题餐饮，租赁形式。

15.什么时间签定合同，如果签租赁合同，是签多长时间；

双方在达成合作共识的情况下，可以签订租赁合同，合同的签订时间需要根据商场规定及商户需求来定。

16.你们有没有中央空调，还收费吗；

为提供更好的消费环境，减少商家装修投入，商场购物中心装有中央空调，使用能耗费已经加在物业费内；如果在营业期间对空调制冷或供暖有特殊时段要求的，则在常规的费用标准的基础上另行计算。

17.三楼儿童区有没有游乐园，怎么样（简单介绍）；

伴随国家二胎政策放开，家长更加关注儿童类业态的消费，现在儿童业态更加多元化、体验化、童趣化。购物中心三楼设大型儿童乐园，通过主题内容、互动艺术营造充满无限想象和创造力的童真世界。

18.你们招商的客户主要是哪里的，招商客户多吗；

目前招商储备客户近800组，主要以全国连锁、区域连锁一线二线品牌为主，本地商户还是建议可以加盟全国连锁优质品牌，我们也可以按照个人经营行业和意愿推荐优质品牌，由客户自行洽谈，但是部分济宁或者邹城本地优质品牌，我们也可以考虑，我们招商基本商可以做到“人无我有、人有我优、人优我精”。

19.听说你们开发商资金困难，要撤走，是真的吗；

目前商场主体全部封顶，是不可能撤资，投资商实力雄厚，资金充足，撤走属于竞争对手误导宣传，属于坊间谣传，谣言止于智者。

20.你们项目开业时间定了吗，是统一开业吗；

目前暂定18年十二月底统一开业。

21.前期有没有什么招商上的优惠政策；

在商场前期培育阶段会有招商上的优惠政策，形似未定。

22.你们动工很长时间了，项目进度怎么那么慢，是不是有问题；

项目建设一直在稳步进行，且全部封顶，不存在什么问题，前期因环保、扬尘治理等政府命令禁止行为停工，我们也很无奈，整体进度仍按计划推进。

23.开业后是统一收银吗；

我们使用的是当今商贸企业最先进的收银管理系统，商场不设置统一收银点，但是每个商户后期要安装和商管公司统一收银软件，便于商管公司及时了解商户的销售数据及时作出促销调整，而且我们的收银软件采用的云系统可以捆绑微信、支付宝、银联、美团等等第三方软件、使得消费者更加的便利、快捷。

24.你们商铺是往外出售的，是跟业主签合同吗

商场对外出售是要签定委托经营管理协议的，商户是和商场签定租赁合同，不需要和业主签定，合同期间内不存在与业主的纠纷。

25.你们沿街的店铺还有位置吗（事实上很多人上来就要太平路沿街店）；

项目沿太平路店铺是整个商场的形象面，我们的招商范围是一些品牌级次经营有实力商家，目前我们在筛选有实力且品牌认知度高的商家，需通过董事会的同意。

26.你们这的租金怎会比较高啊（分析利弊），其他商场的租金你们清楚吗；

我们对于租金定制的原则一定是随行就市，因为我们是在邹城长期发展的商业运营管理公司，租金定价充分的考虑了商业前期的培育期，我们采取“放水养鱼的商业模式”所以初步定制商户租金的时候，我们是充分的考虑了市场因素和各业态商户的一个承租能力。租金的高低是要考虑商场的地理位置，物业条件及运营实力的，同比条件下我们的租金是不高的，跟同类商场是很有竞争力的，目前邹城市场上百大及贵和都是以联营的方式在经营，商家综合成本算下来，同等条件下折合租金要比我们商场租金高几倍，租金形式更有利于发挥商户的积极性，自由度更高，竞争力更强，盈利更多。

27.营业时间是怎么定的；

营业时间除节假日、大型活动期间增加营业时间，其余均为正常商业广场营业时间。

28.你们的招商对客户有哪些要求，必须是品牌吗；

品牌、资金、管理三点，商场更倾向于品牌商家入驻，如果是项目比较好，社会认知度比较高的自主品牌，我们也会考虑引进。

29.你们整个项目建筑面积有多少，零售、餐饮、休闲、娱乐占比多少；

万德广场1-11#楼建筑面积在14.5万方左右，其中1#楼为写字楼，11#楼为LOFT公寓，2#楼为购物中心，3-10#楼为独栋步行街。零售：餐饮：休闲：娱乐为40%：30%：15%：20%。

30.租赁面积是按照套内面积还是建筑面积，公摊是多少；

签订合同的租赁面积是建筑面积，每个楼层的建筑结构及公共区域不同，具体公摊各个楼层会不一样。

31.针对周边市场（贵和、百大、银座），万德广场有哪些优势；

因为贵和、百大、银座在商业定位上属于百货公司，不能被称为购物中心，万德广场商业定位为城市级全生活中心，我们的业态业种可以用保罗万象来形容，定位清晰，整体业态全、品类精、功能齐。目标客户定位精准:我们主要面向的是70-00后，我们拥有1500多个停车位，而且我们项目有15万方的商业，在商业规模上远远的赶超了上面三个项目，并且他们存在物业老化，管理滞后的、商业设计缺乏体验感互动性，给消费带来的仅仅是购物的需求，其他的功能都无法满足，我们项目邀请的商业规划、商业内装、商业景观公司是和全国一线商业地产运营商：龙湖地产合作的，设计新颖、动线流畅、环境优雅。主力店效应：大润发、麦当劳、保利影院强势入驻，是我们基础保障性客流的保障。

32.你们这边云轨公寓是怎么回事，云轨是要通过这边吗；

根据济宁市城市轨道交通线网规划，济宁市轨道线路网由5条线路构成，总规模约244公里，设站88座，其中4号线：起点位于太白湖新区，向东经石桥镇、太平镇、邹城市，终点位于邹城东部新区。主要沿济宁大道、岚济路、太平路(邹城)敷设，全长约45公里，设站11座。

33.什么时间能够进场装修；

开业前几个月我们会通知商户进场装修，根据业态的不同，商户需求面积的不同，我们也会分不同的时间节点进场装修，为达到统一开业，我们会留出充足的时间给到商户。

34.装修有什么具体要求，需要什么费用；

装修具体要求我们会在商户进场装修前，给到商户装修须知及规定，会需要商户缴纳装修保证金及垃圾清运等费用。

35.万德广场主要面对的消费群体是哪些，周边消费辐射范围在哪；

我们主要面向的是70-00后，消费档次：中高端收入，主要群体面对有消费能力、消费观念的中青年及消费倍增的儿童，服务范围涵盖城市人口40万，项目地处太平路岗山路交汇处，交通便利，5分钟火车站，30分钟高铁站，云轨通达济宁、曲阜、兖州、嘉祥，一小时城市圈，万德广场的落地必将成为鲁西南地区地标性的城市综合体。

36.商场步行街楼上商户的门头安装位置；

具体现在没有规划，后期需要根据现场情况是不是允许，跟政府及城管协调，现在无法确定。

37.商场客梯的运行时间，货梯的运行时间；

客梯的运行时间与商场营业时间一致，货梯会分时段运行，根据现场管理规定开启；

38.商场内电梯的上下行走向；

电梯的上下行会根据现场的人流动线进行调整。

39.商场内的租金是不是都一样的，是统一的吗；

商场内的租金定价会根据位置的不同来确定，万德广场规划科学的人流动线，避免死角位置，打造每一间商业旺铺。

40.租金有没有递增，怎么个递增法；

租金会在一定的基础上递增，递增额度会在合同中明示，商家无需担心商场会无理由的提升租金。

41.开业时间能不能保证，会耽误客户年度计划（商户需要提前筹备资金及备货）；

商场开业时间会根据招商及商家情况来确定开业，会选择合适的时间引爆邹城消费，策划统一的大型活动，在商家进场装修前基本确定开业时间，不会耽误课商家的年度计划。

42.商场有没有仓库可以租赁；

商场会根据商户的需求来定，现在还没有确定的位置。

43.商场的层高是多少；

2#一层4.8米，二层4.8米，三层4.6米，四层4.7米，五层4.7米。

44.租金什么时候开始计算（装修期间收取房租吗）；

公司会制定统一的起算日期，给予一定的装修免租期。

45.如何收取租金，租金的收取标准，我看重了XX铺位，该铺位的租金是多少？有没有优惠（季度、半年、年付？）；

在合同上会制定租金收取方式，季度付或者半年，各楼层租金区间我们暂时未定，您看中的铺位现在租金是XXX。优惠政策我们得实际面谈后再做定夺。

46.交房标准是什么（毛坯？）；

毛坯。

47.餐饮厨房间面积是客户选定还是统一间隔；

根据现场情况排烟排污情况，商户需求及消防要求来制定厨房位置。

48.商场管理优势在哪里，有没有发展规划；

万德广场实行六大统一管理模式，统一定位规划、统一招商管理、统一经营管理、统一物业管理、统一服务监督、统一营销管理，立足长远发展，制定发展规划，预期领先邹城商业5-10年。

49.品牌商家有没有广告位可以提供，或者是优先选择；

广告位我们会统一规划，品牌商家我们会给予一定的支持。

50.商场在前几年会有什么样的扶持政策；

商场会拿出部分优惠期给到商户做到放水养鱼。

51.餐饮区是否已经配备好上下水及排烟排污，通不通燃气；

我们的餐饮区已经做好餐饮的基础工程条件。

52.如果统一收银有没有账单期，多长时间；

统一收银会有账单期，一般情况是在30-45天左右。

53.商场培育期是多长；

一般的商业项目在3到5年，万德广场根据其地理优势及招商运营管理方案，2到3年是没有问题的。

54.水费、电费的收取标准是多少；

按照国家标准商业用水、商业用电，由物业公司负责代收代缴。

55.中途退场商户需要承担什么费用；

根据我们签定的合同，是需要承担一部分履约保证金的费用。

56.商场里面怎么那么多的实体墙，能拆吗；

实体墙是由消防要求的，没有特殊情况是不能拆的。

57.我可以在我购买的商铺里面经营吗；

我们的步行街里面是可以选择自营的，但是要符合我们的管理要求。

58.可以把我购买的商铺租赁给我吗；

万德广场2#楼里面为前15年由商业管理公司负责租赁，统一管理的，步行街里面的商铺是可以选择自营的。