商业综合体招商工作怎么开展四篇

怎么是一个汉语词语，读音是zěn me，常用来询问情状、性质、方式、原因、疑问、行动等，一般当做疑问用语， 以下是为大家整理的关于商业综合体招商工作怎么开展4篇 , 供大家参考选择。

商业综合体招商工作怎么开展4篇

商业综合体招商工作怎么开展篇1

综合体招商策划方案

【篇一：城市综合体的招商及策划】

城市综合体招商

近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。

在近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。

招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段。本篇专题从阐述商业地产招商特点为出发点来介绍商业地产如何成功招商。

商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。

一、商业地产招商特点招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。

因此，对于商业地产商来说，掌握商业地产的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。与传统的商业招商相比，商业地产的招商的具有如下三大特点。

1、招商时间长

商业地产的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。

（1）主力店群招商

主力店群作用主要有四个：

①有助于稳定整个项目的经营

主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。

②有助于整个项目的销售

知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。

③有助于增加消费群体

主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用。

④有助于提高租金收入

主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入。

（2）中小店群招商

中小店群的作用主要有二个：

①业态组合需要

按业态组合设计招入中小店群，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求。

②项目主要利润来源

中小店的铺位租金往往是主力店的3—10倍，租金制定根据当地实际情况来定租金的比例，有的甚至更多，其中中小户租金总和是项目的主要利润来源。

2、租金租期悬殊

主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达二十年。其租金相对便宜的得多，一般在第四年起，租金开始递增，递增在3%—10%。而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。

3、招商难度大

招商的难度大在于项目建设期较长，主力店群对项目业态变化趋势把握不准，而营运商又缺乏经验。

二、商业地产招商误区

1、盲目定位，不切合实际

为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。

2、缺乏整体招商规划

商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。

3、招商期望值过高

期望值过高的表现首先体现就是在租金上。在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，商场才能生存。

4、单纯依靠广告招商

招商针对地是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。

5、过分强调市场环境的影响

现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。

6、缺乏持续经营的商业管理观念

7、招商工作欠缺执行力

制定再完美的招商细节，如果没有完善有效的执行力，就如空中楼阁，无从谈起。招商执行要强化“言必行，行必果”，推行招商负责制。

另一方面，招商人员必须进行专业培训。没有经营方面的专业知识与客户不能形成有效地沟通，没有真正从经营者的角度解决问题，导致客户对项目信心不足，使招商工作举步艰难。

三、商业地产招商核心要决

1、合理的时机选择是成功招商的前提

（1）商业地产招商与销售

对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。

（2）商业地产招商与整个项目建设

由于商业地产的招商时间相对较长的特点，一般来说，招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。

①主力店招商时间的确定

由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品——商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。

②中小店群招商时间的确定

中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。

2、准确的前期规划是成功招商的基础

【篇二：城市综合体策划招商流程】

城市综合体策划、招商建议流程

一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研 邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。

1、市场条件成熟度调查

项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。

2、项目位臵可发展调查

商业房地产项目的位臵选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位臵能否适应就成为一个重要的问题

。

3、可发展规模调查判断

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位臵、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案

商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和 shopping mall 类型的商业房地产。娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、 ktv 等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状

况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。

三、项目组织确定和工作次序的建立

地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。

四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈 项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。

五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定 确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可

能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。同时将此研究作为招商销售的重要参考。

六、项目规划进行设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

七、设计方案的多方讨论

地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。建筑师的最大的

长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。

八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合

在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

九、项目方案的政府许可

项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。

【篇三：商业综合体招商筹备工作流程】

商业综合体招商筹备执行工作流程

1、获得立项资料和主力店合作信息20天

2、规划(概念)方案解读 20天

3、组织对本城市综合水平实地考察和市场调研分析(商业和物管) 5-10天

4、参与商业项目业态定位和设计要点研讨会，提供项目商业业态规划及设计建议书，完成设计要点会签。 2天

5、组织召开筹备工作会议(主要研讨方案设计成果评审 1天

6、招商人员招聘 15--30天

7、完成招商人员架构编制、招商管理制度、绩效考核、佣金发放制度、以及各种招商表格、薪酬方案和人员到岗计划 45---70天

8、获得面积数据,完成项目租赁决策文件编制

9、完成管理启动费测算和使用计划审批流程

10、完成招商费用预算和审批流程

11、临时办公用房及办公用品准备

12、制订商业招商政策和租金方案 30天30天30天20天30-40天

13、制订招商工作计划书及策划推广方案(广告媒体市调) 40天

14、招商人员培训及考核上岗 45天

15、跟进完成商业业态规划细化方案(第一版施工图对接)30天

16、招商前期准备工作 55天

2天 17、筹备工作会议(主要研讨招商与装修事宜)

18、商业招商及策划推广全面启动 招商预热期(意向洽谈;总体完成签约30%，

其中餐饮类完成50%) 50天

19、完成签约仪式和招商推介会 5天

20、 强势招商期(签约落位；总体完成签约50%，其中餐饮类完成70%) 80天

21、适时开展异地招商 30天

22、强势招商期(总体完成签约75%、其中餐饮类完成70--85%)

70天 招商收尾期(调整满铺；总体完成签约85%）

23、主力店交接 主力店物业管理界面对接入住 100--180天

24、主力店交付进场/进场日确认 180天

25、完成商业商铺装修准备工作 210天

26、商业交付进场与装修 餐饮类商铺装修 90天

27、非餐饮类商铺装修 45天

28、完成广告位招商 30天

29、大百货、主力店、次主力店的装修 120

这样的规定时间是以最快的速度完成以上工作，以上数据仅供参考

商业综合体招商工作怎么开展篇2

商业综合体业态布局

任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。

一、商业业态归类分析

规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。

1.按功能性质分类

商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。

2.按消费方式分类

我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。

3.按消费层次分类

可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。

4.按对项目的价值贡献

按业态对商业项目的价值贡献分析，可分为主题营造价值、品牌价值、租金价值及聚客价值。如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的提升，而大型超市更看重的则是其聚客能力。一般而言，业态的规模和品牌知名度与租金是成反比的：品牌知名度越高、规模越大，单位面积的租金就越低。

二、业态布局原则

与所有类型的建筑设计一样，规划要挖掘项目用地的环境特点和优势，业态布局应与交通、环境对应。比如，将体现项目定位的主题性主力店放在比较醒目的区位，临主入口、主干道布置。餐饮则面朝景观，追求环境效果等。除了这些基本规律之外，购物中心的业态布局还要注意以下几个原则：

1.合理分区

把复杂的商业综合体功能进行分解归类，做到分区明确，达到易于消费者识别和方便引导的目的。

1）按性质分区

物以类聚，人以群分，商业也是一样。我们发现，自然形成的传统商业街区往往是同类业态聚集到一起——自行车一条街、五金配件一条街、酒吧一条街等，因为聚集效应能提供顾客同类商品多品牌的比较和选择，从而实现整体竞争力，达到共赢。商业综合体内不同业态类型对环境气氛的要求或者说影响是完全不同的，并置则显得格格不入杂乱无章。较容易理解的是动静分区，避免冲突干扰。所谓动，就是那些追求活力和动感的运动、娱乐的业态，如滑冰场、电玩、歌舞厅等，所谓静，就是追求舒适、安静和优雅气氛的精品服装服饰、珠宝等。规划首先将业态性质归大类，比如万达广场的模式，一般会分成百货楼、娱乐楼，另外有些休闲配套类的归入时尚楼，或者叫综合楼，有的专门设个超市楼，如图1。

图1 万达商业综合体基本模型

2）按管理要求分区

业态的经营时间不同是更为客观的分区要求：如有的超市开门较早，而餐饮、娱乐等业态关门则较晚，甚至24小时营业，应按管理要求相对集中，最好设有独立的退场流线。如图2，美国JERDE事务所设计的北京蓝色港湾，将酒吧集中到外围圆弧形的街道，餐厅则集中在另一个方向朝向公园布置。同为JERDE事务所设计的石家庄勒泰中心将特色餐饮、酒吧集中在项目一侧形成“庄里街”，娱乐业态的入口与之呼应，特别地设了一个室外的飞梯从庄里街地面直达位于五层的影城，如图3。

图2 北京SOLANA蓝色港湾平面图

图3 石家庄勒泰中心总平面图

3）按档次分区

一般规模的商业项目大体应该有一个目标消费群，该消费主体的消费能力、消费习惯以及对应的品牌档次相对明确，在一个商业项目内并存高档和中低档消费业态的并不多见，有些项目则因为规模较大，或者服务半径内客源不足等原因，安排了不同档次的业态。这就必须注意加以分区，否则低端业态拉低了高端业态的环境品质，带来的无效客流也是对高端业态的干扰。如精品百货，不希望距离超市入口太近，特别是国际奢侈品牌，一定要独立一个区域，不受其他业态干扰。例如合肥包河万达广场是万达首次引入国际一线奢侈品牌，都集中在首层独立的区域。

4）按租金水平分区

不同业态可接受的租金水平是不同的。通过研究一些项目的租金情况可以归纳出一些规律。超市行业的毛利很低，经营在于大客流和货品的快速周转，其能承受的租金低，一般设于地下或者位置不太好的区域，首层最好的位置都是给租金高的服装服饰珠宝。除大品牌的洋快餐外，餐饮的坪效较低，一般设于高楼层。大部分健身休闲娱乐业态的租金也不高，且多数属目的性消费，宜安排在较背的位置。在规划阶段，应依据用地条件，对各方位的租金进行预判断才能合理布置业态，并设计为相应的空间尺度和环境条件，比如与地铁相连的地下层，其租金往往不比首层低。

2.增强互动 

分区是为了易于识别和引导，但也应适度。混合性是商业综合体的优势所在，其核心理念就是业态的关联性。我们可以将商业综合体的各种业态视为一个生态群落，尽力创造多种业态共生的条件，从而促进消费，使商业综合体这个业态群落繁荣生长。具体来说，就是增强业态之间的互动关系。

1）利用消费的关联性

正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利润点，这是利用消费关联的缩影。在商业综合体中，我们常看到娱乐与餐饮互动、儿童娱乐教育与儿童服饰和玩具零售的互动、运动健身馆与运动服饰和户外品牌的互动等形式。在空间布置上，深圳万象城将滑冰场设在中心位置，餐饮布置在周边，不但是为带孩子训练的家长提供了休息的场所，有滑冰表演可以欣赏成为餐饮最大的卖点，如图4。

图4 深圳万象城模型

2）利用品牌的互补性

将同一大类的商品或服务在品牌档次、风格品味、目标客群年龄等方面的差别有意识地组合在一起，以实现对消费需求的一网打尽。国外的一些品牌如ZARA，会伴生一些副牌同时出现，这是经过长期经验积累形成的发展策略。

3.引导客流

利用主力店布置最大可能地给随机性消费的商户带来客流，是商业综合体规划的关键价值所在。将聚客能力强的主力店，如百货、超市等设于主动线的两端，避免出现盲肠区；将目的性消费业态置于高楼层或地下商业价值偏低的位置，尤其像影城这样大客流的主力店拉动客流。另外，从这一角度考虑，纯目的性消费的专业卖场，如家居建材与购物中心的其他业态互动关系很弱，如果不为制造总规模、消化总面积，引入的意义不大。

4.顺应流程

从顾客需求的角度考虑业态空间的安排，如超市需要与停车场及公共交通顺畅衔接，使小推车平层或者通过自动步道到达车位，一般设于地下一层可以解决这个流程问题。石家庄勒泰中心是一个即将开业的大型城市综合体，不但有近20万平方米的大商业，还有甲级写字楼、五星级酒店、高级公寓等物业类型，设计在商业裙房内嵌入了一个小教堂，将餐饮、酒店宴会厅、客房和小教堂连接起来，使相关业态很好地满足了当今有巨大市场潜力的婚礼庆典需求，如图5。

图5 石家庄勒泰中心商业中嵌入的红色小教堂

商业综合体招商工作怎么开展篇3

城市综合体商业地产招商方案

一．正中商业广场项目简介

正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。

我们的开发目标是：、

利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的中心。

酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。

正中商业广场项目要实现五出：出人才 出机制 出品牌 出网络 出思想。

通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。

面对世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。

根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。

二．业态规划与商业布局

略

招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：

.业态组合具有竞争优势。.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。

三．招商内容

正中商业广场项目招商目标的分解与确定

招商目标 餐饮娱乐

顶层花园 景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。 配备参与式娱乐设施

婚礼殿堂及白领演艺中心

层 热带雨林餐厅平方米，东来顺酒家，平方米海港城大酒楼，快餐性质达到平方米：面点王平方旗舰店，韩国烤肉平方 ，三家店平方米，新浩健康中心平方米

层 美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选） 平方米特色餐饮，麦当劳

层 平方米特色餐饮

意大利餐厅

层 上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五 百货，北京王府井百货等知名百货企业 平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。

一层 平方米

男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品　尖端电子产品：、三星专卖店 成都谭鱼头 平方米特色餐饮，星巴克

负一层 家乐福或吉之岛等中高档超市平方米 　国际名店平方米 白领音乐吧及音像店平方米，引进及面点王

负二层 平方米左右美食广场，深圳书城宝安店平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 万平方米停车场

负三层 停车场 平方米停车场所

地下停车总面积 停车数量辆

四． 招商团队建设及其约束激励

根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。

招商组织架构图

国外招商

以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。

要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。

委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。

兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。

为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：

略

由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。
通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商预算中出。约束措施：对于三个 没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家，可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度倍。

我们委托中介公司做主力店招商要付出万元的招商代理费用，因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：.降低招商成本。,提高招商质量。.培养企业内部人才。

五．招商时间安排

销售周期 酒店式公寓销售 收回整个投资

六．招商地点与招商

深圳：本地品牌招商

举办国际招商新闻发布会议

确定设计中标单位签约仪式

商业广场设计招标新闻发布会，邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。

招商新闻发布会，招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。

参加或组织零售专业论坛，与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。

七． 招商及租金策略

将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。

总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。

购物主力店招商由我公司独立完成， 餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。

国际名店招商，我公司完成，可以委托中介公司招商。

. 娱乐招商

主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。

娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。

联盟策略

与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源

与电视台建立电视购物联盟

与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。

.日本八百伴、上海太平洋、香港崇光百货、上海第一百货等企业 首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。

我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。

国内主力店招商策略

以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。

正中商业广场租金策略

八．招商费用估算

招商费用使用原则:

把握招商节奏，初期费用严格控制,

集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度.

根据招商效果进行及时调整.

招商宣传费用 招商手册与导示系统 万元

招商广告 万元

招商 万元

小计 万元

招商摸底与招商谈判差旅费用 各大城市招商调研摸底及考察费用 万元

专业招商人员费用

（国际名店招商） 两名优秀招商人才

相关工资待遇 万元

主力店拓展部 招待费用 万元

招商委托费用 计算方法：一个 招商面积的租金 万×元万元 万元

开业宣传费用 包括开业，广告宣传等 —万元

总体预算 —万元左右

九、盈利模式的思考

前期策划和招商结果基本决定了购物中心的竞争能力，营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。通过香港、北京、上海、广州、长沙等地的考察，借鉴美国何日韩购物中心经营的一些经验，我们提出如下盈利模式：

. 前期资源

整合的水平和能力决定了项目定位，建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源，为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象。第三阶段将项目优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。

. 酒店式公寓全部出售，通过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保留商业物业，通过商业物业实现低成本融资目标。

. 正中广场购物中心要立足可持续经营，通过长期现金流收益，奠定正中集团年稳健发展的基础。

. 整体出售优于部分出售，因此要预先与北京、上海设立办事处的投资基金建立合作关系。

十、正中商业广场管理方案

.管理体系构思

正中商业广场管理体系

在各个商家支持下,由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司,积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道,采用大型招商,以商招商，根据深圳消费特点,荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。

.正中商业广场商业管理的主要内容

购物中心的经营管理水平关系ＭＡＬＬ项目开发的最终结果，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。

由于在我国是新生事物，由于管理的复杂性，因此，成立专业运营管理公司成为必然。

选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。

国外主要管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司、韩国公司、英国旺德行、美国等公司。

如果选择国外专业管理公司作为顾问，发展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。
经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广、服务管理、日常的物业管理。

由于大型购物中心培训人数多，培训工作量大，因此，必须落实培训费用。一般达到亿元销售额，培训部门可以投入万元培训费用，主要用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购买培训设备。

十一、正中广场购物中心的全年商业营销

正中商业广场开业时机与开业策划

建议选择年 日作为开业时机

开业策划

开业策划是购物中心最重要的里程碑，开业策划至关重要，需要做好如下工作：

()提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保包括主力店在内的％商户统一开业。在竞争特别激烈的商圈，主力店未开业零散商铺不宜首先开业。

()针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。

()做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。

()做好开业仪式以及的策划与排练。

开业后营销工作的三个思路

. 精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点

营销在占有经营过程中占有重要地位，从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看，营销与招商同样重要。

制定营销计划要考虑如下因素：

[]消费者的需求和消费偏好。

[]地域文化特点以及价值导向。

[]竞争对手的情况，本公司在竞争中所处的地位和资源情况。

[]根据年度销售目标确定营销费用，例如销售额为亿元，营销费用可以达到万元以上

[]团队建设的目标和培训计划。

. 具备大型客户营销互动组织能力，要求具备强大的营销项目管理能力

营销部门的团队建设至关重要，营销人员写出策划方案只是第一步，大型营销的组织与实施关系到营销的成败。大型的营销部门典型组织架构如下：

营销部门组织架构

营销总监作为营销部门的主要领导，应该帮助本部门员工作职业生涯规划，对他们的优点与缺点非常了解。

. 文化营销为主线，深入社区营销，推拉营销模式结合

从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。

深圳正中商业广场作为中型地铁上盖购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演和成人文化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。

正中商业广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来正中商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。

正中商业广场开业以后营销方面建议做好几项重点工作:

. 做好整个购物中心导示系统，让整个卖场拥有良好的购物与休闲娱乐气氛。注重人文关怀，卫生间等服务设施标志醒目。

. 市场调研工作

年的市场调研工作将给予加强，争取在美国尼尔森公司市场调查顾问的指导下，建立完善的商业调查模型，从深圳宝安中心区开始建立市场调查样板。

在市场情报收集方面，加强对主要竞争对手的研究工作，在大型促销中，进行促销效果调查，对于媒介广告效果与专业调查公司合作，减少无效广告的投放；在供应商满意度调查方面，同样要给予重视，作为领导制定采购政策依据。

、营销策划

针对同类购物中心—年各阶段促销策划方案的经济效益分析与效果评估，对于可能亏损的促销策划及时给出提示意见。在年策划中突出创新与文化内涵，注重树立正中公司品牌形象。在针对性较强的促销策划中，要采取反策划工作，主动适应动态竞争。在宣传方面不仅要扩大公司知名度，而且要写出四篇重点文章，在行业内产生深远影响，突出正中商业广场购物中心的美誉度。

、企业形象宣传与公益

大型是城市商业文化荟萃之地，代表一个城市区域的形象，企业形象宣传要多做一些公益，树立健康文明，社会责任感强的形象。

收取客户宣传费用之前，要做好商户代表的思想工作，通过管理公司的努力和奉献精神，得到广大商户认同。

十二、正中广场商业服务体系

１、大客户服务

大客户占有以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。

大客户类型：大型企业单位，政府机构公务员群体，银行证券金融机构白领消费群体。

将传统商场总服务台在中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销。

大客户档案管理系统隶属公司系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。

公关经理负责与大客户部门及办公室，大客户负责企业文化的宣传部门保持密切联系，配合大客户公司开展企业文化，通过批量购买，为大客户员工降低购物成本，享受更多休闲娱乐。

与传统百货不同，类似正中商业广场这样的区域,具有室内文化表演舞台，也具有室外文化休闲广场，方便大客户开展企业文化、集体购物，休闲娱乐。客户投诉是一个关键环节，下面是投诉处理流程：

客户投诉处理流程

物价部门 由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。

涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。

２、商业物业管理服务

经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广、服务管理。

鉴于新开业的特点，收租金过高，不利于招商，收租金过低，不利于发展商的资金收回，因此，建议采取如下租金政策：

基本租金＋少量销售额扣点，扣点部分直接与经营业绩挂钩，有利于统一营销，有利于调动各个方面积极性，有利于增加商户以及商业经营公司收益。

日常物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。

现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：

().高标准卫生管理 对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。

().绿色装修的统一管理

与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。
装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。

().为客人提供一站式服务，一个服务台、一个电话统一对外，服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间

().高标准管理各个停车场，鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。

()商场物业管理采取新型举措，根据韩国专家建议，突出为顾客服务，改变传统的保安模式，不能给顾客被监视的感觉。

商业综合体招商工作怎么开展篇4

某商业综合体招商说辞

万德广场招商说辞

目录：

1、宏观经济

2、城区规划

3、开发公司

4、项目概述

5、答客问题

1、宏观经济

国内生产总值（GDP）

GDP是最受关注的宏观经济统计数据，是衡量国民经济发展情况的重要指标。GDP增速越快表明经济发展越快，增速越慢表明经济发展越慢，GDP负增长表明经济陷入衰退。根据国家统计局初步测算，2017年全年国内生产总值827122亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。

邹城是我国古代著名思想家、教育家孟子的故里，国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国综合实力百强县市。全市总面积1616平方公里，总人口120万，辖16个镇街、2个省级经济开发区、895个行政村（居）。历史文化悠久。邹城有6000多年的文明史，各类文物古迹500余处，省级以上重点文物单位43处。资源能源丰富。煤炭地质储量41亿吨以上，年产原煤2000多万吨，年发电量达310亿千瓦时。交通区位优越。京沪铁路纵贯南北，新石铁路横穿东西，104国道、京台高速等10余条公路干线遍布全境；境内白马河与京杭大运河相连，水上运输可直达苏、沪、浙一带。2016年完成地区生产总值868亿元，增长8.1%；地方财政收入73.5亿元，增长9.19%；固定资产投资471.3亿元，增长13%。先后荣获全国十佳投资创业城市、全国食品安全示范市、全国社会文化建设先进市、全国粮食生产先进市、全国生态建设突出贡献奖等荣誉称号。

 2017年，全市上下按照“加速经济转型、深化城乡统筹、增进人民幸福”工作布局，以加快新旧动能转换为主线，以现代工业新城、孟子湖新区、优秀传统文化传承发展示范区、邹东生态示范区“四区同建”为抓手，聚力创新开放、改革攻坚，聚焦招商引资、项目建设，呈现出经济持续增长、民生明显改善、社会和谐稳定、政治风清气正的良好局面。全年完成地区生产总值968.6亿元，增长7.1%；固定资产投资507.6亿元，增长8.9%。完成一般公共预算收入75.13亿元，增长4%。

二、城区规划

老城区是邹城吸引力、凝聚力的来源,有商贸、历史文化两条重轴组成。面对城市经济结构的变迁和城市飞速发展,老城区如何传承和发展城市固有的历史文脉,又能较好地应对和承载新的发展需求,疏解老城人口、增加老城活力、突出城市特色成为城市发展规划的重点。

这其中,改造老城区成为丰富城市职能,增强城市核心区承载力,提升邹城城市形象,满足群众期待的重要任务。老城区应以保护发掘、更新功能、有机疏解、优化交通和可持续发展为重点。其中有机疏散老城的行政办公、商贸金融、物流集散的职能,优化交通系统和空间环境,提升城市的综合服务能力。

将老城的原有结构和邹城的众多历史文化遗迹结合起来,形成能够体现邹城历史文化风貌的特色商业街区和传统生活街。逐步转移大型金融商贸至东城,引导优先发展商业服务、创意文化产业等关键性的设施,形成老城区特色商业中心。

　 从《邹城市总体规划》中看到,在老城区升级改造的具体设计理念中,塑造具有邹城地方特色和历史文化魅力的老城总体形象,使之成为一座宜居、宜游、宜业的充满活力的老城。平阳西路、庙前街、岗山中路、太平路等商业街道的具体措施为,突破层皮结构形成主轴空间,通过道路、步行道将人流引入街区内部,减少主干路交通冲突,街道加强绿化种植。在这一区域,将形成市级商贸中心。

三、开发公司

公司简介

万德集团下设10个支公司和分公司，总注册资金3.8亿元人民币。自2003年开始进入商业地产领域以来，始终坚持商业地产开发的专业之路，先后在浙江、安徽、江西、山东、河北等地开发了多个商业地产项目，成为当地首屈一指的城市商业综合体。万德集团坚持创新理念，致力于成为中国县市级第一文化旅游购物商业综合体开发商。

　　集团自成立以来，得到了消费者、政府、行业协会等社会各界的支持与厚爱，先后荣获“2013年度中国城镇开发创新大奖”、“中国商业地产区域品牌价值大奖”、“中国最具投资价值商业地产项目”、“中国最佳典范城市综合体大奖”以及“诚信示范企业”等荣誉。

　　集团总部设在山东省济南市，集团战略立足山东，辐射全国，以县市级城市商业综合体的专业化开发打造中国“万德广场”品牌。

　　万商汇聚，德行天下。新的历程，新的开始，万德人将百尺竿头，更进一步，为消费者缔造更高品位的生活，为城市建设更美环境。

山东万德置业有限公司成立于2008年，隶属于万德集团有限公司，是一家“追求品质地产，竞逐一流企业”的专业地产公司，尤其以各类商业地产的开发、运营为企业的核心优势所在。现有员工300余名，其中高级职称技术人员20余名，中级职称技术人员70余名，公司业务涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。

　　公司成立多年来，以立足山东，迈向全国作为战略目标，先后获得过“商业地产设计大奖”、“山东城市综合体十佳”、“最具投资价值写字楼”、“主体工程质量金奖”等荣誉，万德置业经过数年稳定快速的发展，开发面积已累积超过50万平方米，现保持年平均10万平方米左右的增长速度，目前是山东浙江商会的常务副会长单位。

　　万德置业现已形成集投资规划、开发建设、商业运营与物业服务于一体的全程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了大型城市综合体、写字楼、公寓、中高层住宅、花园洋房、别墅等多种业态。

　　万德置业以“万商汇聚，德行天下”为企业宗旨，以覆盖中国三四线城市商业地产为前进目标，致力于成为中国最具价值的房地产企业。在建筑城市之美，实现企业自身价值的同时，也为社会创造财富，实现社会、业主、企业之间的三方共赢。

企业荣誉

四、项目概述

邹城万德广场集大型综合超市、精品零售、特色餐饮、休闲娱乐、儿童体验、文化金融、高档办公、旅游教育、高档公寓等综合业态于一体的城市级商业综合体，2号楼为现代、时尚、潮流、家庭为主题的城市级全生活购物中心，3-11号为特色主题街区，邹城首家不夜城。让邹城人民足不出户就能感受到现代生活方式带来的快捷、方便、自由、享受体验式消费新方式。

  邹城万德广场项目位于邹城市太平西路人民广场对面（原邹城市市政府），项目一期重点打造沿街品牌形象店、特色主题商业街、全生活购物中心、风情食尚集市、潮流时尚前线、优雅女人世界、童话世界体验馆、休闲娱乐体验中心、大型综合商业超市。并联手世界五百强-台湾大润发超市以25393平方米营业面积入驻万德广场。

五、答客问题

1. 你们商场的定位是什么，给我介绍一下你们商场吧；

万德广场地处邹城市商业核心，是邹城市政府重点招商引资商业项目，汇集大型综合超市、高端零售、主题餐厅、特色餐饮、休闲娱乐、儿童教育、文化、金融、旅游、商务办公、LOFT时尚公寓、国际影城等综合业态于一体的城市级商业综合体。让邹城市民足不出户就能感受到现代生活方式带来的快捷、方便、自由、享受体验式消费新方式、也是作为业态规划的总的指导思想和原则，至少领先邹城商业5-10年。

2. 投资商是哪里的，别的地方有没有万德，实力如何；

万德广场是由浙江杭州实力投资商打造的高端商业综合体，万德集团凭借雄厚企业实力和三十年实业背景，强势入驻邹城，秉承杭派企业精益求精的运营理念，斥资30亿人民币，匠心打造商业精品，改变现有邹城商业格局。

3. 招商团队是哪里的，后期营运谁来做；

万德广场由万盈隆商业管理有限公司负责招商运营，丰富的招商运营经验及招商资源，统一招商，统一管理，统一运营，统一推广、统一服务。

4. 大润发、麦当劳、保利真的签约了吗；

世界500强企业大润发签约万德广场23000平，麦当劳签约太平西路沿街店铺，定制影院保利国际巨幕影城签约购物中心4楼，租赁合同我们已经公布。

5. 你们有停车场吗，收费吗，多少停车位，地上可以停车吗；

万德广场拥有1500个标准智能停车位，统一管理，收费标准暂时未定；基本参照济宁邹城停车库管理政策。

6. 大润发里面的位置可以租吗；

大润发里面位置属于大润发超市自主招商，我们可以先预留您的手机号码和经营品牌、品类后期我们会和大润发招商部移交您的资料。

7. 目前你们签了哪些品牌店；

大润发、麦当劳、保利、屈臣氏、明确进驻意向：孩子王、热风、85度C、大玩家、零氏儿童击剑馆、MRPIZZA、MJ、丝芙兰、施华洛世奇、大渝火锅等一线城市大品牌。

8. 商场的位置如何，周边市场环境有何特色；

项目周边有百大、城中城、贵和购物、香港街、岗山路、银座等商业项目，而万德广场地处商业区的中心位置，区位优势明显，城市稀位，万德精品。

9. 你们是联营还是租赁；

我们采用纯租金/保底租金+扣点两者取其高的形式合作。

10.租金和物业费是多少，都包含什么，还有没有其他费用；

具体的位置租金价格不一，根据商场所提供的位置来定租金，物业费为： ，另外商场会收取一定经营保证金，来规避经营风险。

11.你们的业态是怎么分布的，2#楼一到五层怎么规划的；

万德广场

B2F-B1F楼层主题：生活集市;主要品类：大型超市、汽车美容 汽车销售、汽车零售；

1F楼层主题：轻奢名品；主要品类：大润发、数码店、快时尚、药妆店、轻奢店、精品店、集合店、餐饮店；

2F楼层主题：女神秀场；主要品类：青休少淑、中淑大淑、书店花艺、杂货香薰 美妆美瞳、私服配饰、家居家纺、咖啡甜品、妆品集合、女鞋女包、美发美甲、美容SPA、内衣内秀、微整中心；

3F楼层主题：活力童真；主要品类：时尚潮牌、童装童玩电竞玩咖、母婴集合、教育培训、儿童乐园、运动户外、商务男士、男士配饰、餐饮美食；

4F楼层主题：食尚娱季；主要品类：巨幕影院、餐饮美食、轮滑欢唱、VR体验精品酒庄、美食公园；

5F楼层主题：城市油站；主要品类：健身休闲、齿科门诊；

12.你们的步行街怎么规划的，什么都可以做吗；

步行街

1号楼楼层主题：融创之家；主要品类：家电、数码、书局；

3号楼楼层主题：童育乐园；主要品类:儿童体验、儿童教育、儿童娱乐、儿童文创；

4号楼楼层主题：童育乐园；主要品类:儿童体验、儿童教育、儿童娱乐、儿童文创；

5号楼楼层主题：食尚集市: 主要品类:时尚零售、潮流服饰、小餐饮、美甲、杂货铺、网吧、娃娃机、唱吧、咖啡屋、书吧、时尚休闲、零食铺、KTV、酒吧；

6号楼楼层主题：食尚集市: 主要品类:时尚零售、潮流服饰、小餐饮、美甲、杂货铺、网吧、娃娃机、唱吧、咖啡屋、书吧、时尚休闲、零食铺、KTV、酒吧；

7号楼楼层主题：食尚集市: 主要品类:时尚零售、潮流服饰、小餐饮、美甲、杂货铺、网吧、娃娃机、唱吧、咖啡屋、书吧、时尚休闲、零食铺、KTV、酒吧；

11号楼楼层主题：食尚集市:主要品类:时尚零售、潮流服饰、小餐饮、美甲、杂货铺、网吧、娃娃机、唱吧、咖啡屋、书吧、时尚休闲、零食铺、KTV、酒吧；

8号楼楼层主题：悠游街区;主要品类:咖啡屋、清吧、啤酒屋休闲养生、美容SPA、特色零售、私家烘培、特色主题酒店；

9号楼楼层主题：悠游街区;主要品类:咖啡屋、清吧、啤酒屋休闲养生、美容SPA、特色零售、私家烘培、特色主题酒店；

10号楼楼层主题：悠游街区;主要品类:咖啡屋、清吧、啤酒屋休闲养生、美容SPA、特色零售、私家烘培、特色主题酒店；

商家需要根据我们的 统一的商业规划来进行落位。

13.步行街的楼上做什么；

步行街的二层及以上做一些面积需求较大，例如娱乐KTV、教育培训、婚纱摄影、美容美发、大型健身、餐饮美食等多种业态，与购物中心在业态上进行互补，品类上进行差异化，经营时间上进行补充，打造邹城首家24小时时尚、休闲、娱乐慢生活格调街区，核心区的商业不夜城。

14.你们有没有美食街、美食广场，怎么规划，是按照档口收费吗；

万德广场2#楼4层规划美食广场，租赁形式，整体规划方案还在设计当中，由开发商进行统一基础装修，商户基本上开店零风险，具体方案还需要等待一下，5#6#7#11#楼定位食尚集市，一、二层业态为时尚零售、潮流服饰，三、四层为特色餐饮、主题餐饮，租赁形式。

15.什么时间签定合同，如果签租赁合同，是签多长时间；

双方在达成合作共识的情况下，可以签订租赁合同，合同的签订时间需要根据商场规定及商户需求来定。

16.你们有没有中央空调，还收费吗；

为提供更好的消费环境，减少商家装修投入，商场购物中心装有中央空调，使用能耗费已经加在物业费内；如果在营业期间对空调制冷或供暖有特殊时段要求的，则在常规的费用标准的基础上另行计算。

17.三楼儿童区有没有游乐园，怎么样（简单介绍）；

伴随国家二胎政策放开，家长更加关注儿童类业态的消费，现在儿童业态更加多元化、体验化、童趣化。购物中心三楼设大型儿童乐园，通过主题内容、互动艺术营造充满无限想象和创造力的童真世界。

18.你们招商的客户主要是哪里的，招商客户多吗；

目前招商储备客户近800组，主要以全国连锁、区域连锁一线二线品牌为主，本地商户还是建议可以加盟全国连锁优质品牌，我们也可以按照个人经营行业和意愿推荐优质品牌，由客户自行洽谈，但是部分济宁或者邹城本地优质品牌，我们也可以考虑，我们招商基本商可以做到“人无我有、人有我优、人优我精”。

19.听说你们开发商资金困难，要撤走，是真的吗；

目前商场主体全部封顶，是不可能撤资，投资商实力雄厚，资金充足，撤走属于竞争对手误导宣传，属于坊间谣传，谣言止于智者。

20.你们项目开业时间定了吗，是统一开业吗；

目前暂定18年十二月底统一开业。

21.前期有没有什么招商上的优惠政策；

在商场前期培育阶段会有招商上的优惠政策，形似未定。

22.你们动工很长时间了，项目进度怎么那么慢，是不是有问题；

项目建设一直在稳步进行，且全部封顶，不存在什么问题，前期因环保、扬尘治理等政府命令禁止行为停工，我们也很无奈，整体进度仍按计划推进。

23.开业后是统一收银吗；

我们使用的是当今商贸企业最先进的收银管理系统，商场不设置统一收银点，但是每个商户后期要安装和商管公司统一收银软件，便于商管公司及时了解商户的销售数据及时作出促销调整，而且我们的收银软件采用的云系统可以捆绑微信、支付宝、银联、美团等等第三方软件、使得消费者更加的便利、快捷。

24.你们商铺是往外出售的，是跟业主签合同吗

商场对外出售是要签定委托经营管理协议的，商户是和商场签定租赁合同，不需要和业主签定，合同期间内不存在与业主的纠纷。

25.你们沿街的店铺还有位置吗（事实上很多人上来就要太平路沿街店）；

项目沿太平路店铺是整个商场的形象面，我们的招商范围是一些品牌级次经营有实力商家，目前我们在筛选有实力且品牌认知度高的商家，需通过董事会的同意。

26.你们这的租金怎会比较高啊（分析利弊），其他商场的租金你们清楚吗；

我们对于租金定制的原则一定是随行就市，因为我们是在邹城长期发展的商业运营管理公司，租金定价充分的考虑了商业前期的培育期，我们采取“放水养鱼的商业模式”所以初步定制商户租金的时候，我们是充分的考虑了市场因素和各业态商户的一个承租能力。租金的高低是要考虑商场的地理位置，物业条件及运营实力的，同比条件下我们的租金是不高的，跟同类商场是很有竞争力的，目前邹城市场上百大及贵和都是以联营的方式在经营，商家综合成本算下来，同等条件下折合租金要比我们商场租金高几倍，租金形式更有利于发挥商户的积极性，自由度更高，竞争力更强，盈利更多。

27.营业时间是怎么定的；

营业时间除节假日、大型活动期间增加营业时间，其余均为正常商业广场营业时间。

28.你们的招商对客户有哪些要求，必须是品牌吗；

品牌、资金、管理三点，商场更倾向于品牌商家入驻，如果是项目比较好，社会认知度比较高的自主品牌，我们也会考虑引进。

29.你们整个项目建筑面积有多少，零售、餐饮、休闲、娱乐占比多少；

万德广场1-11#楼建筑面积在14.5万方左右，其中1#楼为写字楼，11#楼为LOFT公寓，2#楼为购物中心，3-10#楼为独栋步行街。零售：餐饮：休闲：娱乐为40%：30%：15%：20%。

30.租赁面积是按照套内面积还是建筑面积，公摊是多少；

签订合同的租赁面积是建筑面积，每个楼层的建筑结构及公共区域不同，具体公摊各个楼层会不一样。

31.针对周边市场（贵和、百大、银座），万德广场有哪些优势；

因为贵和、百大、银座在商业定位上属于百货公司，不能被称为购物中心，万德广场商业定位为城市级全生活中心，我们的业态业种可以用保罗万象来形容，定位清晰，整体业态全、品类精、功能齐。目标客户定位精准:我们主要面向的是70-00后，我们拥有1500多个停车位，而且我们项目有15万方的商业，在商业规模上远远的赶超了上面三个项目，并且他们存在物业老化，管理滞后的、商业设计缺乏体验感互动性，给消费带来的仅仅是购物的需求，其他的功能都无法满足，我们项目邀请的商业规划、商业内装、商业景观公司是和全国一线商业地产运营商：龙湖地产合作的，设计新颖、动线流畅、环境优雅。主力店效应：大润发、麦当劳、保利影院强势入驻，是我们基础保障性客流的保障。

32.你们这边云轨公寓是怎么回事，云轨是要通过这边吗；

根据济宁市城市轨道交通线网规划，济宁市轨道线路网由5条线路构成，总规模约244公里，设站88座，其中4号线：起点位于太白湖新区，向东经石桥镇、太平镇、邹城市，终点位于邹城东部新区。主要沿济宁大道、岚济路、太平路(邹城)敷设，全长约45公里，设站11座。

33.什么时间能够进场装修；

开业前几个月我们会通知商户进场装修，根据业态的不同，商户需求面积的不同，我们也会分不同的时间节点进场装修，为达到统一开业，我们会留出充足的时间给到商户。

34.装修有什么具体要求，需要什么费用；

装修具体要求我们会在商户进场装修前，给到商户装修须知及规定，会需要商户缴纳装修保证金及垃圾清运等费用。

35.万德广场主要面对的消费群体是哪些，周边消费辐射范围在哪；

我们主要面向的是70-00后，消费档次：中高端收入，主要群体面对有消费能力、消费观念的中青年及消费倍增的儿童，服务范围涵盖城市人口40万，项目地处太平路岗山路交汇处，交通便利，5分钟火车站，30分钟高铁站，云轨通达济宁、曲阜、兖州、嘉祥，一小时城市圈，万德广场的落地必将成为鲁西南地区地标性的城市综合体。

36.商场步行街楼上商户的门头安装位置；

具体现在没有规划，后期需要根据现场情况是不是允许，跟政府及城管协调，现在无法确定。

37.商场客梯的运行时间，货梯的运行时间；

客梯的运行时间与商场营业时间一致，货梯会分时段运行，根据现场管理规定开启；

38.商场内电梯的上下行走向；

电梯的上下行会根据现场的人流动线进行调整。

39.商场内的租金是不是都一样的，是统一的吗；

商场内的租金定价会根据位置的不同来确定，万德广场规划科学的人流动线，避免死角位置，打造每一间商业旺铺。

40.租金有没有递增，怎么个递增法；

租金会在一定的基础上递增，递增额度会在合同中明示，商家无需担心商场会无理由的提升租金。

41.开业时间能不能保证，会耽误客户年度计划（商户需要提前筹备资金及备货）；

商场开业时间会根据招商及商家情况来确定开业，会选择合适的时间引爆邹城消费，策划统一的大型活动，在商家进场装修前基本确定开业时间，不会耽误课商家的年度计划。

42.商场有没有仓库可以租赁；

商场会根据商户的需求来定，现在还没有确定的位置。

43.商场的层高是多少；

2#一层4.8米，二层4.8米，三层4.6米，四层4.7米，五层4.7米。

44.租金什么时候开始计算（装修期间收取房租吗）；

公司会制定统一的起算日期，给予一定的装修免租期。

45.如何收取租金，租金的收取标准，我看重了XX铺位，该铺位的租金是多少？有没有优惠（季度、半年、年付？）；

在合同上会制定租金收取方式，季度付或者半年，各楼层租金区间我们暂时未定，您看中的铺位现在租金是XXX。优惠政策我们得实际面谈后再做定夺。

46.交房标准是什么（毛坯？）；

毛坯。

47.餐饮厨房间面积是客户选定还是统一间隔；

根据现场情况排烟排污情况，商户需求及消防要求来制定厨房位置。

48.商场管理优势在哪里，有没有发展规划；

万德广场实行六大统一管理模式，统一定位规划、统一招商管理、统一经营管理、统一物业管理、统一服务监督、统一营销管理，立足长远发展，制定发展规划，预期领先邹城商业5-10年。

49.品牌商家有没有广告位可以提供，或者是优先选择；

广告位我们会统一规划，品牌商家我们会给予一定的支持。

50.商场在前几年会有什么样的扶持政策；

商场会拿出部分优惠期给到商户做到放水养鱼。

51.餐饮区是否已经配备好上下水及排烟排污，通不通燃气；

我们的餐饮区已经做好餐饮的基础工程条件。

52.如果统一收银有没有账单期，多长时间；

统一收银会有账单期，一般情况是在30-45天左右。

53.商场培育期是多长；

一般的商业项目在3到5年，万德广场根据其地理优势及招商运营管理方案，2到3年是没有问题的。

54.水费、电费的收取标准是多少；

按照国家标准商业用水、商业用电，由物业公司负责代收代缴。

55.中途退场商户需要承担什么费用；

根据我们签定的合同，是需要承担一部分履约保证金的费用。

56.商场里面怎么那么多的实体墙，能拆吗；

实体墙是由消防要求的，没有特殊情况是不能拆的。

57.我可以在我购买的商铺里面经营吗；

我们的步行街里面是可以选择自营的，但是要符合我们的管理要求。

58.可以把我购买的商铺租赁给我吗；

万德广场2#楼里面为前15年由商业管理公司负责租赁，统一管理的，步行街里面的商铺是可以选择自营的。