万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)正式版

　万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)正式版

　万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)正式版

　Different positions have their own specific rules of doing things, in order to make the work achieve the expected goal according to the plan and requirements.

　 万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)正式版

　下载提示：此管理规范资料适用于团体或社会组织中，需共同遵守的办事规程或行动准则并要求其成员共同遵守，不同的行业不同的部门不同的岗位都有其具体的做事规则，目的是使各项工作按计划按要求达到预计目标。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。

　　万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)

　　4.1物业管理前期介入的概念

　　物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

　　4.2.物业管理在景观专业需要提前介入的内容包括：

　　4.2.1绿化配置

　　a)绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

　　b)绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。

　　c)绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

　　d)绿化品种便于养护，养护成本节约。

　　e)绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

　　f)绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能(如尾气)。

　　g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

　　4.2.2景观配置

　　a)景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。

　　b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

　　c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

　　d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。

　　e)景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

　　f)泛光照明不影响住户，不造成光污染。

　　4.2.3出入口管理

　　a)出入口管理方案(包括开口位置、人行闸机，车行道闸数量、安装位置的确定)

　　b)岗亭内部的功能和使用要求

　　篇2：物业项目前期介入需知

　　物业项目前期介入需知

　　1.立项

　　1.1 向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划

　　1.2 进行市场调研

　　1.3 确定物业管理的模式

　　1.4 确定物业管理服务的基本内容

　　1.5 确定物业管理服务的总体服务质量标准

　　1.6 确定物业管理费的收费标准

　　1.7 建立物业管理框架性方案。

　　2.规范

　　2.1 水电气配套总则

　　2.1.1 设备房设置尽量集中、便于维护管理。

　　2.1.2 建议设备统一战略供应商，如电梯、给水系统、消防系统、发电机、供配电系统等，设备型号规格相似、互换性较强，方便后期管理维护。

　　2.1.3 电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表;每层或围合设工作插座和开关。

　　2.1.4 变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配，配置容量应合理，不能容量太大，有温度自动控制。

　　2.1.5 小区内路灯应考虑多回路控制，以便日后维修、节能控制。

　　2.1.6 水气表位置集中，方便于维护和抄表。

　　2.1.7 避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。(注：进气管比出气管高，即表前比表后高)。

　　2.1.8 供水管网材料、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护。使用PPR管(热熔连接)做打压测试，入户管道采用最小距离和靠墙边铺设，忌穿墙(如需要穿墙必须加装套管)。

　　2.1.9 项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。

　　2.1.10 报建时注意供水用途、选定合理的供水价格节约费用。

　　2.1.11 考虑设置中水处理系统，节约水源。

　　2.1.12 水、电、气表安装时采用每个单元独立设立一个总表和总阀，并在每户内设立分表和分阀，便于计量和控制。

　　2.1.13 消防通道采用双向，电梯厅和消防通道有采光窗和声光控制和消防照明(单独设开关)，节约能源

　　2.1.14 消防门启用单向门和门禁系统(紧急状态自动开启)，在写字楼和商场通道处设置监控探头,增加门磁报警和红外线报警

　　2.2 供配电系统设计指引

　　2.2.1 变压器顶端不安装照明灯具，变压器单独在房间安装的，有门且可上锁。

　　2.2.2 高低压配电柜、变压器、发电机正上方、周围无任何可能出现浸水、渗水、滴漏的可能，包括可能出现的管道渗水、洗手间、室外雨水蔓延等;确实无法避免的，应有有效的防护、集水、排水、报警等措施。

　　2.2.3 变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制;低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备;变压器报警信号连接到控制中心。

　　2.2.4 高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置高于周边排水位，且在上一层的位置没有水源;否则,在上层做好防水处理。

　　2.2.5 发电机油箱房设置防爆灯、通风口。

　　2.2.6 发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油;油箱上设置直径不小于2寸到地面的透气弯管。

　　2.2.7 发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，并有水位标识。

　　2.2.8 发电机房空间较大时、根据设计标准可以利用灭火器替代C02灭火系统、节约投资。

　　2.2.9 发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。

　　2.2.10 各种配电箱(柜)钥匙通用。

　　2.2.11 发电机、配电柜等设备需要配置维修专用工具、供配电系统图。

　　2.2.12 变压器与配电柜若安装在一个房间,则要有安全隔离防护栏。

　　2.2.13 小高层、高层小区供配电设备中电容器补偿柜容量可以按大厦设计标准0.6系数配置节约投资。

　　2.2.14 机房排风装置在发电机停机后应有延时关闭功能。

　　2.2.15 发电机排烟应不影响小区环境。

　　2.2.16 强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座;强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。

　　2.2.17 发电机应配备一套蓄电池，如果发电机没有充电器模块，需另配备浮充充电器;发电机互投自动转换柜应配备备用蓄电池。发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能，且功能正常。Co2设备、设备房、车库污水池高低水位等报警信号连接到监控中心。

　　2.3 给排水系统设计指引

　　2.3.1 水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。

　　2.3.2 水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑;进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。

　　2.3.3 地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。

　　2.3.4 水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。

　　2.3.5 排污井、雨水井装排污泵(一用一备)。

　　2.3.6 水表房应有地漏排水;地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。

　　2.3.7 应根据水池的大小设置人孔及通风孔。

　　2.3.8 水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。

　　2.3.9 地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀;水池、水箱均应有透明水位标识;同时，应有超高、超低水位声光报警信号到控制中心。

　　2.3.10 应考虑空调的集中排水，排水管径不能小于1寸，以防堵塞。

　　2.3.11 给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。

　　2.3.12 在市政水压不稳定的小区，低层供水也应采用加压供水设备。

　　2.3.13 水池、水箱应有透气孔、溢流孔均应加防虫网，人孔应加盖，能上锁;二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室储水池排水管不小于100MM，设置在水箱低部并有一定的坡度。

　　2.3.14 进户水压应保证家用热水器能正常点火(水压0.15Mpa)，否则应配置变频供水装置。

　　2.3.15 由于人民生活水平的不断提高、用水量较大、国家供水矛盾日益恶化，供水水箱设计施工需要扩大。

　　2.3.16 地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。

　　2.3.17 水泵房要有保证异常情况造成跑水的防护措施和排水沟(铺防护盖)，应设置清洁用水源。

　　2.3.18 所有大厦(小区)地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。

　　2.3.19 室内厨房、厕所基础设计：在设计中应注意厨房、厕所设计应尽量考虑同层排，无法达到同层排水要求的，应在设计过程中厨房、厕所地面应与外界地面低，杜绝厨房、厕所在装修完后地面高于外界地面之现象。

　　2.3.20 高层小区，六层以下直接供水

　　2.3.21 楼层污水管道架设不要离房屋卧室太近，这样流水会带来很大声音，影响住户休息，另外每一户与主管道的连接处，弯度要合适，避免水流不畅，造成污水反流及气味散播到住户内.

　　2.4消防系统设计指引

　　2.4.1 消火拴报警信号应设置在监控中心、便于中心人员观察监控。

　　2.4.2 消防泵有带负荷试泵条件，消防泵出水管闸阀前加循环管，消防栓最高处能自动排气设备。

　　2.4.3 消防、喷淋供水主泵开停可以设计为远程控制(在监控中心直接开停)。

　　2.4.4 办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心设内线电话，内线电话通话良好。

　　2.4.5 所有消防、主管网应在合理位置清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验消防栓。消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。

　　2.4.6 小区内、设备房等区域按消防规范配置相应的灭火器、灭火器箱。

　　2.4.7 Co2设备、烟感温感控制系统完善可靠，消防报警在监控中心有声光信号。

　　2.4.8 车库、商铺喷淋系统完好。

　　2.4.9 消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护(不采用气压给水设备控制)。

　　2.4.10 选用质量较好的消火栓阀门。

　　2.4.11 所有消防阀门、开关应标明控制区域，及运行压力。

　　2.4.12 监控中心和消防控制中心设置在一起并和设备房距离较近。

　　2.5电梯系统设计指引

　　2.5.1 控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。

　　2.5.2 电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风。

　　2.5.3 与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别(由电梯公司制作)。

　　2.5.4 轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置排风设施。

　　2.5.5 电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只;电梯机房内门钥匙应通用(机房门选用通锁)。

　　2.5.6 电梯轿厢地面使用耐磨材料、轿厢装饰和物业服务中心对接确认款式、轿厢壁安装一面镜面玻璃。

　　2.5.7 电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。

　　2.5.8 高层消防楼道2—3层应设计1个清洁取水点、排水池。

　　2.5.9 电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。

　　2.6弱电监控系统设计指引

　　2.6.1 弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、物业服务中心门口，摄像头安装位置应尽量避免与业户室内相对。

　　2.6.2 门口与业户室内机和小区监控中心连接,监控中心应配备排风和温度控制设备。

　　2.6.3 摄像监控镜头、园门电机、电话系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷接地、设计施工中应充分利用建筑体综合接地网。

　　2.6.4 在小区弱电井管网中适当位置设计积水坑、配置排水潜水泵。

　　2.6.5 监控线路铺设用线管尽可能选择较大、便于今后维护更换。

　　2.6.6 小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统,并连接到监控中心。

　　2.6.7 单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。

　　2.6.8 小区园内辅助园门可以安装门禁闭门器开关系统节约费用。

　　2.6.9 围墙红外周界报警系统、建议重叠安装、两路平行消除翻越死角。

　　2.6.10 开放、半开放小区建议1—2楼居家安防系统采用6—8防区、提高安全系数。

　　2.6.11 40万以上大型社区建议安装汇线通电话小总机、便于电话日后管理。

　　2.6.12 电梯轿厢监控头安装位置应选择在轿厢门口符合人们日常习惯。

　　2.6.13 泳池设计1—2个合理的摄像监控镜头。

　　2.6.14 设备交接验收时要做好施工图纸和竣工图纸的核实，综合系统图、线槽、管道布线图、设备配置图、现场调试技术参数。

　　2.6.15 弱电系统：门口机和业主家的连通不可少;联动报警(照明问题)改为红外摄像

　　2.6.16 门禁和车卡的发卡问题，它们的管线连到物业服务中心

　　2.6.17 小区公共部位在弱电设计上包括门禁系统、可视对讲系统、闭路监控系统、背景音乐及消防广播系统、周界防范系统等;在设计过程中，考虑业主的私密性，建议取消小区主入口对讲系统与住户直接联络功能，所有来访必须通过控制中心并得到许可后方可探访。周界防范系统可考虑设计探照灯及警灯与周界防范联动，在周界防范遭到侵犯时，探照灯和警灯将及时启动，同时监控探头及时抓拍。

　　2.6.18 室内弱电设计包括可视对讲端口预留、电话、网络、有线电视端口预留。客厅包括可视对讲端口、电话端口、有线电视端口、网络端口，主人房除常规设计相关端口外，应考虑紧急求助报警按钮端口。厨房在设计上应设计燃气泄露报警端口、家电安防端口。一、二层及顶层住户设计上应考虑所有窗户、阳台、门等部位预留安防(红外幕帘)端口。一、二层为商用的，应考虑在三、四层设计相关安防端口。

　　2.6.19 设备房在设计时应考虑门禁预留端口，同时在室内应考虑在人力成本节约上，考虑预留监控设备安装端口，室内温度控制、设备运行异常联动端口等。

　　2.6.20 公共消防楼道在设计上考虑紧急使用的原则，建议在地下室及一层前往消防楼道门前设计预留门禁线路端口。通往天面的门应预留门禁线路预留端口。电梯内设计住户室内控制楼层操作系统(来访客户联络业主经许可后，住户直接操作电梯控制)。

　　2.6.21 公共信息发布系统，在设计上，取消传统的单元门设置公告栏的做法，在公共单元大堂设立液晶显示器。与信息发布中心进行联动，同时与各住户对讲系统进行联动，信息中心发布系统时，可直接发布到公共显示器及住户可视对讲系统，住户在等候电梯或回家后能随时查收物业服务中心发布的所有信息。同时信息发布中心对所有发布的信息会自行存档。

　　2.6.22 地下车库在设计过程中应考虑弱电之监控设备安装、配置，停车场设备安装预留线管等。

　　2.6.23 弱电设计管道井应与强电管道井进行分隔。

　　2.6.24 户内安装门磁和红外线、煤气报警、紧急按钮和隐形防盗网。

　　2.7水景系统设计指引

　　2.7.1 反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用(水景使用、绿化使用。

　　2.7.2 泳池配置合理的射灯、便于晚上游泳、泳池水下灯可以取消不设计施工。

　　2.7.3 泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用(需要在相关位置设置阀门)。

　　2.7.4 成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水(使用时为生部门要验收)，泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。

　　2.7.5 设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。

　　2.7.6 泳池设备房应配置抽风系统、有足够容量的排污泵。

　　2.7.7 泳池独立围合，入口处设置浸脚池(不小于入口尺寸)(2MX2MX0.3M)便于管理。池边设置衣物、毛巾架。

　　2.7.8 淋浴位、更衣柜和洗手间蹲坑位、数量与泳池正常使用顾客数量匹配。

　　2.7.9 泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。

　　2.7.10 泳池应配置人工吸尘工具。

　　2.7.11 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。

　　2.7.12 泳池周边应设置救生圈，照明应足够，泳池周边的配套设施完好无损，地面应为防滑地面泳池配置合理的射灯、便于晚上游泳。

　　2.7.13 水景、水廊深度以300-400mm深度为佳、节约建造成本、节约后期维护费用，水景、水廊中的景观灯可以不设计制作。

　　2.7.14 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。

　　2.7.15 三十立方米以下水景、水廊可以不用设置水处理系统，水景水廊尽可能连通、节约建造成本,对水质要求比较高的水景应安装水系统过滤设备,并做好排污沟渠。

　　2.7.16 建筑小品设计：根据情况不同，南方使用石材，少使用铁制材料，休息用石材,北方尽量少水景，冬季必须排空。

　　2.8供热系统设计指引

　　2.8.1 在地板采暖盘管水压实验合格后，放可进行卵石混泥土填充层的浇捣;一般为豆石混泥土，石子粒径为10-15MM，水泥沙浆体积比不小于1：3，水泥混泥土强度等级不小于C15。

　　2.8.2 填充层的厚度最低不应低于40MM;(厚度从地暖的铝箔反射膜上面计算)

　　2.8.3 填充层施工中，地暖盘管内的水压不应低于0.6Mpa，填充层的养护过程中，地暖盘管内的水压不应低于0.4Mpa。

　　2.8.4 填充层施工中，严禁使用机械振捣设备;施工人员应穿软底鞋，采用平头铁锹。

　　2.8.5 填充层不受干扰的凝固和硬化时间，一般不加特殊掺合料的混泥土的填充层为21天。最早48小时以后才能踩踏(同时应作好相应的保护措施)。

　　2.8.6 地面层及其找平层施工时，不得剔凿填充层或向填充层契入任何物件。

　　2.8.7 加热管内的水的流速不应小于0.25M/S。

　　2.8.8 地面的固定设备和卫生洁具下，不应布置地热管。

　　2.8.9 在分水器之前的供水连接管道上，顺水流方向应安装阀门、过滤器及泄水管。在集水器之后的回水连接管上，应安装泄水管并加装平衡阀或安装其他可关断调节阀。对有热计量要求的系统应设置热计量装置。

　　2.8.10 在分水器的总进水管和集水器的总出水管之间宜设置旁通管，旁通管应设置阀门。

　　2.8.11 分水器、集水器上均应设置手动或自动排气阀。

　　2.9道路设计指引

　　2.9.1 路面砖防滑;人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。

　　2.9.2 在道路周边、园内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每100米处，园内根据大小、位置设置取水点，100米的距离设置一个取水点(快接取水口)。，小区取水点必须安装水表便于日后管理。

　　2.9.3 园内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。

　　2.9.4 在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。

　　2.9.5 小区道路主要位置设置混凝土减速坡，(宽带2m×高0.3m的梯形减速坡)，大厦主要道路设置塑胶减速坡(具体位置由物业确定)。

　　2.9.6 沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落。

　　2.9.7 小区路面无进车道时，室外自然地坪向城市道路一侧横坡设计坡度宜为1%～3%，地形复杂的地段，允许在0.5%～6%之间变动;当建筑物设进车道时，室外自然地坪向城市道路一侧横坡设计坡度应为0.4%～3%。设置足够的雨水珊格、消除路面积水。

　　2.10 园林系统设计指引

　　2.10.1 有绿化清洁用水管道，单独加装计量表。花槽、花坛可保证排水通畅，有防堵措施，不影响美观。

　　2.10.2 绿化草坪设置浇灌系统，布局合理，便于控制，喷头覆盖面积与水压的关系需综合考虑。

　　2.10.3 园内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。

　　2.10.4 绿化树木种植应该考虑住户采光及小区摄像监控镜头的影响。

　　2.10.5 绿化树木的选材应在品种上考虑简化、植物的毒性和落叶程度，以便养护和清洁，南方应考虑开花程度，北方应考虑植物的适应性和成活率。

　　2.10.6 根据南北气候的不同，考虑常绿性和实用性。

　　2.10.7 要重视绿化用地的整理和表土采集。因前期施工，石灰、水泥沙浆、钢渣及涂料散落、超大型机械肆意碾压、营养丰富的表土随意掩埋、各类机械油污外漏等，给后期绿化的栽植和养护带来不利。建议在绿化地的整理时，尽量防止重型机械进入现场碾压土壤，绿化地的整理不仅要清理表层的垃圾，拔除杂草，还需对深埋于土壤内的化学废弃物作深翻清理，对绿化地表土应尽量进行采取和复原，多用表土少用客土，为绿化植被创造良好的生长环境。

　　2.10.8 要注重木质园景小品的材质选择。很多花园式小区，设计建造的木质亭、廊、椅、榭等园景小品，使用才二、三年，就出现斑斑裂迹，腐蚀变形，有的甚至变成了虫蚁的巢穴。木质小品使用寿命短，宜出现腐蚀，多属小品材质选择不当。户外小品长期日晒雨淋，风化严重，随意选择的木材及简单的表层涂刷防水漆，根本无法抵御外力侵蚀，以至园景小品昙花一现，后患多多。要延长木质园景小品的使用年限，确保园景小品的观赏效果，开发建设者应从后期使用考虑，对园景小品材质的选择予以重视。挑选专门经过处理的防真菌、防虫蚁等特性的户外专用木材，彻底解决木材在户外应用时易产生开裂、变形、退色、腐烂、蚁侵等问题。

　　2.10.9 要关注屋顶花园的基础处理。地下车库顶部、裙楼及住宅公用屋面，都是建屋顶花园的利好场所，但由屋顶(车库顶)花园引起的漏水，影响物业使用的事例，也时有发生。避免此类问题，关键是屋顶花园的基础处理，建设者在屋顶花园施工时就得多方注意，屋顶设置种植槽要预留出排水缝，使得种植槽的渗水通过屋顶排水系统排出，同时在选择屋顶花园防水材料时，应选耐腐蚀、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋顶花园种植土最好选用防渗的营养土，种植槽下面使用防腐垫脚木与屋顶隔开，以充分减轻水分、土壤及植物根系对屋顶的渗透和腐蚀。

　　2.10.10 乔灌木栽植应避开沟渠及地下阴井。根系发达的乔灌木，延展性强，栽植在沟渠、地下阴井及硬质路面处，因地理位置限制了种植穴的大小，使得乔灌木生长受阻碍。更者乔灌木的根系不断伸长，有的穿破沟渠、阴井、顶破路面，甚至长满下水道，沟渠破损、管道开裂，排水、排污受阻，给后期管理带来了诸多不便。因此绿化工程动工前，就得充分考虑此问题，乔灌木栽植应尽量避开地下管网及沟渠。

　　2.10.11 绿化取水点设计应方便和安全。无论是喷灌设施，还是普通水笼头，设计时首先要考虑各绿化带能充分浇水，其二，作为绿化工程的一部分，各取水点的位置应安全和美观，切不可出现喷头(水笼头)高高凸起，或将喷头(水笼头)设置在园林道路处，以免儿童嬉戏时，戳伤或摔倒。

　　2.10.12 园林工程施工应先绿化后景观。应尽量先搞基础，栽好树木花草后，再着手景观工程或景观工程的装饰部分的施工，以确保灯饰、园景小品、步道砖等景观装饰部分交付时清洁靓丽。

　　2.10.13 绿化带不应高出路牙，避免泥沙污染路面。

　　篇3：物业公司对现场前期介入的认识:工程部分

　　物业公司对现场前期介入的认识

　　工程部分

　　开发商形成物业，物业管理公司发挥物业的作用，物业公司的前期介入对于业主以及开发商都是双赢，物业公司能从专业和人性化的角度，不仅从建筑施工之初避免不必要的建筑浪费，还可以站在业主的角度去考虑建筑的人性化和生活化，更方便物业的日后管理，下面结合**的现场谈一下我对物业公司对现场前期介入的认识。

　　一、前期(工程)介入的必要性

　　(一)促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决

　　(二)物业管理前期介入是对所管物业的全面了解

　　(三)物业管理前期介入是为后期管理做好准备

　　二、前期(工程)介入不同阶段的要点

　　(一)早期介入：主要是审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良意见。审图时主要应注意几点：

　　1)高压、通讯、有线电视进户预埋套管的位置、标高是否合理;

　　2)户外照明、闭路监控摄像头(防盗报警探测器、公共广播等，也要预埋合适的套管，避免后期剔凿。

　　3)动力配电、控制设计是否与其他相关专业的要求一致。

　　4)电缆桥架、插接母线、线槽等的位置、标高是否合理及便于安装，避免与风管、水管等“打架”。

　　5)预留套管、洞口、户外过线井、阀门井、水表井是否有合理的平面布置图，标高、尺寸是否标注清楚，如海蓝椰风的水表井底部标高低于海平面，致使水表井内长年积水，给今后水表数据抄录带来严重困难。

　　6)浴室等特殊场所的电气安全保护是否符合规范及验收的要求。。

　　(二)中期介入：指物业的土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面熟悉线路管道的铺设走向，另一方面对设备安装的质量进行监督。中期介入对管理公司日后的设备维护、检修作用甚大。管理公司中期介入的主要工作就是监督施工质量。

　　要求配电箱内布线整齐、压接牢固，多股线搪锡，然后再全面展开，防止做了大量工作后才发现存在的问题，返工困难，而且影响进度。接地线的连接，接地端子的预留应符合规范要求;外墙的金属门窗、栏杆防及屋面的金属大件部分防雷作为关键，搞好工序衔接，防止遗漏;设备外壳接地应完善。设备运行调试要按先空载后带负荷、先单体后联动进行。并应先对可调元件如热继电器调整至设计规定值，调试运行还要持续运行规定的时间，验证电气及机械性能的可靠性。样板房重点检查吊顶内的线路，导线穿管敷设必须符合要求。

　　3)验收整改阶段注意对施工现场进行整改专人跟进，及时提出符合物业管理需要的建议整改方案，避免重复整改给业主带来不便。

　　(三)晚期介入(略)，比喻老小区管理介入等。

　　三、前期介入成员与甲方相关人员的沟通问题

　　(一) 问题好找，现场整改难上难，这是前期介入面临着的普遍问题，如何做到汇总的相关问题得到最大限度的整改，这就考验着我前期介入小组的每一个人。物业前期介入管理本来是一件有利于开发商和物业管理的好事情，怎样将我之平管理的管理思维灌输给甲方现场管理人员，将是一大课题。我们虽然不能同化他们，但至少要做到甲方管理人员能够认同。

　　(二) 前期介入小组应能不断的向甲方提出有益建议，既能满足节约开发成本，减少施工步骤、又能方便业主。如海蓝椰风的小区路面排水问题，我前期介入小组提出合理化改进建议后，甲方马上给予了积极的整改。

　　(三) 对于某些悬而未决的问题，前期介入人员应定期汇总归纳，并定期与甲方相关工程师进行研讨，每次得出的结果作以记录以备日后查阅。如目前海蓝椰风二期生活供水、供电事宜，在我前期介入小组的不断与甲方工程师的沟通下，勉强保证了业主装修的水电问题。

　　(四) 对于前期介入小组认为开发商必须做，而开发商又经常回避的问题，应由期介入小组正式行文，列举这些问题的利弊及对日后的使用中给业主带来的深远影响，直接发函给开发商项目相关高层领导(海蓝椰风的特殊情况是提交给英大物业部)。如海蓝椰风二期工程的强电系统、弱电系统、给排水系统等问题，前期介入小组都统计上报，并配有现场图片，便于甲方人员的跟进处理。经过跟地产工程人员的不断探讨，终于部分采用了前期介入小组提出的合理化建议，调整了部分原有设计方案。因此，在与开发商的配合上，对于真正影响日后业主利益的、影响物业管理公司实施有效管理的问题，就一定要坚持跟开发商沟通，直至问题有一个相对圆满地解决方案，这也为日后物业实施正常管理打好良好的基础。

　　(五) 不断的与甲方相关人员套近乎，想方设法参加甲方组织的工程、方案等主题会议，根据别墅区的实际情况，提出物实创新的服务内容及管理思路，积极与甲方工程师沟通。

　　(六) 总之，尽力做好以上各项，就能够一步步打开工作局面，确保前期介入管理最终达到预期效果，使业主、发展商、物业管理公司都能达到满意的目标。

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