[**州物业服务收费管理实施细则]物业服务收费标准

红河州物业服务收费管理实施细则 第一条 为规范我州住宅物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《国务院物业管理条例》、《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号）、《云南省物价局云南省住房和城乡建设厅关于印发物业服务收费管理实施办法》（云价综合〔2011〕121号）、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（中物协〔2004〕1号），结合本州实际，制定《红河州物业服务收费管理实施细则 》（以下简称《实施细则》）。

第二条 本实施细则适用于本州行政区域内的物业服务收费管理。

第三条 本州新建住宅（不含别墅、商业用房）前期物 业服务收费（业主委员会成立前）实行政府指导价，各县市可结合本地实际情况，由各县市发展和改革局、住房和城乡建设局根据各县市实际情况制定补充标准，并向社会公布，同时报州发改委、州住房和城乡建设局备案。

别墅（包括独立别墅、连体别墅）、商业用房及已成立业主委员会住宅小区，物业服务收费实行市场调节价。业主和物业服务企业协商制定收费标准时可参照《红河州住宅物业服务收费政府指导价标准》（以下简称《指导价标准》）。

第四条 住宅物业服务收费项目分为综合管理、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、清洁卫生、绿化养护管理等六项；
每项物业服务收费分为三个等级，物业服务收费标准根据不同的服务要求、内容及设施设备配置情况，按相应服务项目和等级进行确定。

第五条 物业服务项目总建筑面积在15万平方米以上（含15万平方米）的，物业服务收费标准在州发改委备案，同时报州住房和城乡建设局备案。建筑面积在15万平方米以下的，在县市发改局及住建局备案。

第六条 住宅物业（不含别墅、商业用房）的前期物业服务收费标准由房地产开发单位与其所选的物业服务企业依据《指导价标准》协商确定，并到价格主管部门及住建部门备案，备案回执中列明的收费标准作为购房合同中约定的物业收费标准。备案时需提供如下资料：
（一）工商营业执照副本和物业管理企业资质证书复印件；

（二）经规划部门批准的住宅小区总平面图及车辆（机动车、非机动车）停放平面图（室内、室外或地上、地下）；

（三）物业公司与开发公司签订的前期物业服务委托合同或协议复印件一份；

（四）物业服务收费备案表一式三份。

物业服务收费标准备案审核通过后，给予备案回执。前期物业服务若提供《指导价标准》最高服务等级中未涵盖的服务内容、服务深度时，由业主与物业公司协商确定。

第七条 前期物业服务收费标准应在收费地点进行公示，公示内容须载明所定等级对应的《指导价标准》中列示的收费标准、基本要求、分级服务要求的具体内容，收费标准不得超过同等级所确定的物业服务收费指导价。

第八条 开发建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同的同时，并与买受人签订前期物业服务合同。物业服务合同应当明确约定根据《指导价标准》确定等级对应的物业服务项目、内容、收费标准、计费方式及计费起始时间等相关内容。

第九条 小区成立业主委员会后，提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业，物业收费标准若发生变动时可在《指导价标准》范围内拟定，并报当地价格主管部门及住建部门备案，备案时提供以下资料 （一）工商营业执照副本和物业服务企业资质证书复印件；

（二）物业服务收费备案表一式三份；

（三）业主与物业服务企业签订的物业服务委托合同复印件；

（四）成立业主大会的相关材料；

（五）物业服务企业与业主代表大会、业主委员会协商的会议纪要。

第十条 住宅物业服务收费标准应按质价相符的原则，分别选择各服务项目的相应等级组合确定。物业服务收费标准为各服务项目所选等级收费标准的总和。

《指导价标准》中各项目的收费标准，由各项目物业服务成本、法定税费和利润构成。计价单位为每月每平方米建筑面积。

第十一条 房屋满足交付使用条件或符合法律规定的交付使用日期生效后，无论业主是否接收房屋，其房屋的物业服务费用由业主交纳。未满足交付使用条件或不符合法律规定交付使用的房屋，物业服务费应当由开发建设单位按合同规定支付给物业服务企业。

第十二条 配有电梯和二次供水等设施设备的住宅小区，其设备的维修保养及运行费用不含在物业服务收费标准中，应由业主或物业使用人另外支付，其费用按成本收取，可由物业服务企业实行代收代管。实行代收代管的物业服务企业应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目，接受业主监督。

第十三条 住宅小区内的公共照明、公共用水、绿化养护及物业项目配建的蓄水池、化粪池、室外雨污管网的清洗清掏费用（不含维修）已含在物业服务收费标准中，物业服务企业不得另行收费。物业服务企业对蓄水池（罐）每年至少清洗二次，清洗后的水质必须达到自来水合格标准。

第十四条 物业服务区域内业主自有产权车库（位）（含地上、地下）的物业服务费，按同区域住宅物业服务收费标准收取。机动车、非机动车保管服务收费由业主与服务企业另行约定，已收取机动车停放保管服务收费的，不得重复收取车位物业服务费。

第十五条 对住宅小区占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，含开发商移交业主的规划内车位。对业主共有车位的管理使用办法及收费标准应征得业主大会或业主代表大会同意，并由业主委员会与物业服务公司或委托管理单位在物业服务合同中予以明确。各地价格主管部门可根据当地情况制定政府指导价作为业主物业服务收费的指导标准。小区业主委员会未建立之前，业主共有车位实行有偿停放的收费标准可暂按价格主管部门制定的指导价的基准水平执行。业主共有车位有偿停放的所得收益扣除正常的管理服务费用，其余应用于小区公共设施维修或公共服务等方面的支出，并按物业管理的相关规定及合同约定的要求，定期向业主公布收支情况，接受业主监督。

第十六条 业主、使用人对房屋进行装饰装修的，物业服务企业可以与业主、使用人或装修企业约定装修保证金的金额和用途，由业主、使用人或装修企业支付，住宅物业的装修保证金每户不得超过2000元。装修保证金在业主装修房屋时收取，不得提前收取。

装修完成后，经物业服务企业与业主检查验收，没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应自验收合格之日起60日内全额无息退还业主。

装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修业主应当及时修复。若装修业主不能及时修复的，可按双方约定使用保证金对装修造成损坏的部位和设施进行修复。物业共用部位、共用设施设备修复后装修保证金有剩余的，物业服务企业应在修复后60个工作日内如数退还业主；
若保证金不足以支付修复费的，业主应在修复后10个工作日内补齐修复费用。物业服务企业与业主结算修复费用时，应当出示修复工（料）价单。物业服务企业与业主对修复费用有争议的，可协商解决或通过法律途径解决。

物业服务企业不得向业主或者房屋装修单位收取装修管理服务费、装修期间的电梯使用费（电梯增容费）或变相收取其他相关费用。

第十七条 物业服务企业对房屋装修工人实行持证管理的，按每人每证收取10元出入证工本费。

除前款向房屋装修单位收取的装修工人出入证工本费外，物业服务企业不得擅自向进入住宅小区为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的人员和其他来访人员收取任何费用。

第十八条 装修产生的垃圾由物业服务企业统一组织清运，清运费由物业服务企业按清运成本收取。

第十九条 房屋竣工交付使用后实行出入证（含IC卡等）管理服务的，应由开发建设单位按每户三张卡的数量无偿提供给业主；
出入证（IC卡）需要增加或者遗失、损坏需补办的，可按证（含IC卡）工本费收取。

第二十条 物业服务企业自立名目、自立标准擅自收费或只收费不服务，按《中华人民共和国价格法》等相关规定进行处罚。

第二十一条 本细则自2013年6月1日起实施。

附：
1、红河州住宅物业服务收费政府指导价标准 2、物业服务收费备案表